Земельные участки могут принадлежать гражданам на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Документы, подтверждающие данные права, могут быть различны не только из?за смысла, но и сроков приобретения земли. В связи с этим возникают вопросы. Например, какие правоустанавливающие документы сегодня действительны, что делать со старыми, как переоформить их на новые и т. д.
В настоящее время государственную регистрацию прав и сделок с участками проводят в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вступил в силу 31 января 1998 года). Таким образом, регистрации подлежат не только права на землю, но и некоторые виды сделок. В соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации следующие виды сделок с землей:
дарение;
рента, пожизненное содержание с иждивением с передачей участка под выплату ренты;
аренда на срок не менее года;
субаренда на срок не менее года;
залог участка;
залог права аренды земельного участка;
уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;
соглашение об изменении зарегистрированного договора.
Регистрацию сделок удостоверяют специальной регистрационной надписью. На договоре проставляют заверенный подписью регистратора штамп «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты и номера регистрации.
Если участок приобретен в собственность после 31 января 1998 года, на руках у владельца должно быть свидетельство о государственной регистрации права, удостоверяющее проведенную регистрацию. Данный бланк представляет собой документ строгой отчетности и защищен на уровне ценной бумаги.
Свидетельство повторяет структуру записи о праве и содержит:
информацию о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования);
вид зарегистрированного права;
основание приобретенного права, а именно документ, представленный в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи);
ограничения (обременения) зарегистрированного права, существующие на момент выдачи свидетельства.
Таким образом, документы на землю, приобретенную на основании договора, подлежащего государственной регистрации, — это:
свидетельство о государственной регистрации права;
экземпляр договора со штампом.
По ходатайству правообладателя свидетельство о собственности на земельный участок могут выдавать вновь (взамен утерянного, пришедшего в негодность и т. д.) до тех пор, пока подтвержденное заявителем право принадлежит ему согласно данным Единого реестра прав на недвижимое имущество.
При государственной регистрации в записях могут выявить технические погрешности (неверный номер паспорта, неточность в фамилии и т. д.). Такие ошибки подлежат исправлению в трехдневный срок по решению регистратора или по заявлению любого заинтересованного лица. Исправление допустимо, если нет оснований думать, что оно способно причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, полагавшихся на соответствующие записи. В противном случае исправление допустимо по решению суда, арбитражного суда.
Право на земельный участок, возникшее до 31 января 1998 года, может быть подтверждено следующими документами:
свидетельством о праве на земельную долю, а при его отсутствии — выпиской из решения органов местного самоуправления;
государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
свидетельством о праве собственности на землю;
договором об отчуждении участка, решением суда, свидетельством о праве на наследство.
В соответствии с законом государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 года, действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другими словами, людям, имеющим документы на землю, выданные до 31 января 1998 года, нет необходимости менять их на новые.
Но если гражданин, владеющий участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, собирается совершить с ним какую-либо сделку, ему прежде всего необходимо оформить землю в собственность. Распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности.
Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получать земельные участки в постоянное бессрочное пользование. После указанной даты землю в такой вид пользования предоставляют лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления, но не частным лицам (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
Правда, если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ, данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться участком, но распоряжаться им (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) не имеет права. То же касается юридических лиц, которым земельные участки предоставлены в постоянное бессрочное пользование (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).
Однако ЗК РФ предоставляет гражданам, обладающим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, возможность приобрести ее в собственность. То есть каждый человек может однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается. Как следует из п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее отданных им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть переоформить участок из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время.
Что до юридических лиц, они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды или приобрести участки в собственность (а религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию) до 1 января 2006 года.
Предоставление земли на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ также не допускается. Но для граждан, имеющих землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение сохраняется (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодатель не установил строгих временных рамок, то есть приобрести участок в собственность можно в любое время.
Здесь, как и в праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается распоряжение земельным участком, за исключением перехода прав на него по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
Следует заметить, что регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Источник
Показать все
