Обрушение рынка недвижимости. Или почему не надо сейчас торопиться покупать жилье.

[Ольга Иванова]

Опубликовано 02:43 02.10.2008
Документ: http://www.regnum.ru/news/1063277.html
Рынок недвижимости России рухнет через 4-6 месяцев - эксперт
Кризис на рынке недвижимости России следует ожидать через 4-6 месяцев. С таким заявлением выступил 1 октября на Гражданском жилищном форуме (ГЖФ) в Санкт-Петербурге генеральный директор корпорации "Жилищная инициатива" (Москва) Андрей Ликифет, выступая с докладом "Современные проблемы девелопера и инвестора".

"Через несколько месяцев, когда пройдет эйфория и закончатся деньги из Стабфонда, на рынке недвижимости начнется кризис", - приводит слова Ликифета БН.ru. Как передают издание, выступившие на форуме эксперты советуют покупать жилье сейчас, "пока цены на него относительно стабильны". Покупатели, по их мнению, могут этим воспользоваться и выгодно приобрести жилье. Все, кто упустит момент, проиграют, считают участники форума. При этом не вполне понятно, зачем покупать сейчас дорогое жилье, если рынок рухнет через полгода.



О.И: Обратите внимание: якобы "эксперты" рекомендуют покупать жилье сейчас. Но грамотные люди ставят вопрос: если рынок рухнет через полгода зачем же покупать сейчас.
Цепочка проста. После "сдувания" банковской системы сдувается система ипотечного кредитования и кредитования застройшиков. Часть застройшиков разоряется. Причем кредитные рейтинги многим уже снизили до "негативного" и первые дефолты в октябре именно по застройшикам будут самыми болезненными.
Соответственно вторым шагом идет резкое снижение спроса. Снижение спроса тянет собой вниз снижение цены. В итоге все "пузыри" рынка недвижимости сдуются следом. Я считаю, что снижение цен дойдет до 30-40% от нынешнего уровня.
Косвенной предпосылкой такого расчета служит тот факт (сама сегодня столкнулась), что многие застройшики продолжают держать цены на жилье (пока!) на высоком уровне, но если к ним приходишь с кэшем на руках (без кредитов, без отсрочек) то тебе сразу дают скидку до 25% от стоимости жилья. Это факт.
Так что не торопитесь, граждане, покупать жилье. Впрочем тем, кто собрался продать торопиться тоже уже не стоит.
Ибо поздно.
Всем удачи

[Opel_Astra]

Сообщение от Ольга Иванова

Так что не торопитесь, граждане, покупать жилье.

или приходите с кэшем Так, Оля?

[Valex]

С кешем скидка 25%. У упасть "должно"(?), минимум на 30. 5% от такой суммы - это деньги немалые. С другой стороны сейчас можно походить, повыбирать и взять то, что хочется. Потом может начаться покупательский бум, конечно, в зависимости от того, насколько все упадет.

А вот интересно, цены на дома в деревне, садовые участки, гаражи тоже упадут?

[ilya959]

Денег меньше у народа. Если кому-то продать надо участок реально- конечно упадут. Если так, хочу продаю/хочу нет- не упадет цена. У застройщиков нет такого выбора- им кредиты выплачивать надо!

[TLK]

Сообщение от ilya959

У застройщиков нет такого выбора- им кредиты выплачивать надо!

Есть у них выбор...
Вывод активов, банкротство, кидок кредиторов или(и) вкладчиков.

[okosoft]

с этого и начнется кризис

[TLK]

Сообщение от okosoft

с этого и начнется кризис

Это конечно кризис. Но предложение готового жилья упадет. (Хотя и куча денег зависнет в недострое тоже... )
Куда при этом двинут цены на готовое жилье я лично сказать не могу.

Но в недострой сейчас вкладываться очень стремно... Даже со скидкой 25%. Я знаю несколько на вид готовых домов уже уходящих в просрочку потому что деньги у застройщиков "кончились". Когда эти стройки попадут на рынок готового жилья - непонятно.

[MadM]

Сообщение от Ольга Иванова

Часть застройшиков разоряется.

имеем снижение предложения

Сообщение от Ольга Иванова

После "сдувания" банковской системы сдувается система ипотечного кредитования

Соответственно вторым шагом идет резкое снижение спроса.

ИТОГО минус на минус дает плюс.

[Valex]

А как на счет уже построенных "инвестиционных" квартир? Им застройщик уже не нужен.

[Jag Mort]

лживая пропаганда

[x3developer]

Сдаётся мне, у кого есть на руках наличные на покупку квартиры - не сильно задаются вопросом когда им покупать и не особо рассчитывают на кризисы.
А вот кто планирует по ипотеке - тут, наверное-таки, стоит покупать сейчас. Ибо - ставки по кредитам растут, уже и Сбер заявил о поднятии ставок.
Дополнительно на фоне кризиса непомерно растут требования к заёмщикам, сейчас становится значитльно тяжелее получить одобрение от банков на ипотечный кредит. И что-то не видится предпосылок по смягчению ситуации.

[LM_small]

а ставка по ипотеке разве не может измениться в одностороннем порядке?

[lexs]

При заключении ипотечного договора банки предлагают на выбор фиксированную либо плавающую ставку.

А сейчас укупить чего-то в ипотеку уже почти не реально: Требования к пакету документов ужесточились, а взяв ипотеку 800т/р на 10 лет, платить придётся почти 13т/р ежемесячно.
цены замёрзли, ставки выросли. МБРР, например, подняли ставку с 10,75% до 17(!!!)

[egold]

Сообщение от lexs

а взяв ипотеку 800т/р на 10 лет, платить придётся почти 13т/р ежемесячно.

Пипец...С другой стороны 800 тысяч на 10 лет брать - несерьезно, потому что все равно эта сумма при сегодняшних ценах мало чего решает. Лучше уж снимать...

[lexs]

800 - ну это я про себя ...
мне недостающую часть как-то нарыть надо.

[iliannov]

Сообщение от LM_small

а ставка по ипотеке разве не может измениться в одностороннем порядке?

зависит от банка и договора

[LM_small]

думаю, сейчас будут только плавающие ставки

[x3developer]

Вот только сегодняшнее заявление :
"Сбербанк из-за финкризиса сокращает темпы кредитования"

....
Сбербанк, являющийся опорным кредитором российской экономики, из-за финансового кризиса меняется приоритеты — прекращает наращивать кредитный портфель и готовится ужесточить условия выдачи новых кредитов как для юридических, так и для физических лиц, пишет в пятницу газета «Коммерсант».
....

Источник : http://news.mail.ru/economics/2065258/

[Bronxx]

"И - боже вас сохрани - не читайте до обеда советских газет". (с) профессор Ф.Ф.Преображенский

[egold]

Сообщение от Ольга Иванова

что многие застройшики продолжают держать цены на жилье (пока!) на высоком уровне, но если к ним приходишь с кэшем на руках (без кредитов, без отсрочек) то тебе сразу дают скидку до 25% от стоимости жилья. Это факт.

Да ну? Перечислите таких застройщиков, пж-ста. Нижегородских естественно. Московские не интересуют.

И сканы договоров.

[hachikk]

Сообщение от egold

Да ну? Перечислите таких застройщиков, пж-ста. Нижегородских естественно

Может конечно и не 25%, но вот у меня в районе дом строится, я разговаривал с застройщиком: в кредит - 54 тыр/м, нал - 47 тыр/м. Думаю что можно еще поторговаться.

[TLK]

Сообщение от hachikk

Может конечно и не 25%, но вот у меня в районе дом строится, я разговаривал с застройщиком: в кредит - 54 тыр/м, нал - 47 тыр/м. Думаю что можно еще поторговаться.

Не исключено что деньги будут сразу выведены (мимо р/с) куда-нибудь (на кипр?). То есть банк прокредитовавший данного застройщика если дела пойдут плохо будет кинут. Вкладчики... как повезет. Дом могут и не достроить. В лучшем случае придется скидыватся еще на достройку дома. Прецеденты есть.

То есть скидка эта в обмен на нехилые риски.
Достроенное и запущенное жилье со скидками пока не идет.

[Dushevno]

Сообщение от Ольга Иванова

После "сдувания" банковской системы сдувается система ипотечного кредитования и кредитования застройшиков.

По оценкам самих банков, от ужесточения требований по ипотечным кредитам и повышения процентных ставок, "в среднем по палате" выдача кредитов снизится на 15%.

Сообщение от Ольга Иванова

Соответственно вторым шагом идет резкое снижение спроса.

не более чем на 15% (см. выше). Легко компенсируется уходом с рынка части застройщиков (т.е. предложения)

Сообщение от Ольга Иванова

Косвенной предпосылкой такого расчета служит тот факт (сама сегодня столкнулась), что многие застройшики продолжают держать цены на жилье (пока!) на высоком уровне, но если к ним приходишь с кэшем на руках (без кредитов, без отсрочек) то тебе сразу дают скидку до 25% от стоимости жилья. Это факт.

25% на готовое жилье?
Можно узнать наименование застройщика ? если не хочешь оглашать - в личку. С удовольствием прикуплю у него 1-2 комн. квартиру. Ибо я что-то сталкиваюсь с дисконтом не более 5%.

[Ольга Иванова]

речь о Москве. Тот же Пик или Дон.

[lexs]

Сообщение от Ольга Иванова

речь о Москве.

... кто ещё не знает, что Россия поделена на "в кольце" и "за кольцом"?

[okosoft]

а что скажешь про покупку земли для собственного дома? земля по прогнозам будет дешеветь?

[miha]

Вопрос Ольге -интересно как затронет это меня))) мы продаем одну большую квартиру и хотим купить три обычных, все операции наличными. Я так понимаю что проблема будет продать но не купить за нал?

[Киска из Июля]

Три обычных уже нашли?

[Alexeuss]

Риск в том, что продав большую квартиру, и подбирая три маленьких - можно внезапно попасть на подорожание резкое.. и вы с радостью согласитесь купить хотябы две маленьких квартиры, чем остаться ни с чем..
Есть, конечно, вариант что цены упадут резко после продажи, тогда вы сможете купить четыре маленьких квартиры
Ну, тут уж как повезет..
А про сдутие "пузыря" на рынке недвижимости говорят уже не первый год.. "а воз и ныне там".. Так что разумнее всего будет подготовить все 4 сделки (продажа, и 3 покупки) и сделать их в 1-2 дня. Самим такое сделать практически нереально, надо идти в АН.

[Прагмат]

...считаю, что на стоимости земли события меньше всего отразятся, она в общем-то посравнению с жилой недвижимостью недооценена...

я о НН и НО...

[Gif]

то есть из всех выше и ниже описаных сообщений получаем, что сейчас надо вкладывать не в квартиры а в котеджи: земля расти должна (недооценена). Из-за инфляции цены на стройматериалы и рабочую силу растут. Отсюда вывод, вкладывая сейчас в котедж мы получаем что падающий рынок недвижимости нас не тронет никаким образом, так выходит?

[Прагмат]

...не в коттеджи, а в землю под ИЖС с коммуникациями не дальше 20км от НН с хорошей транспортной доступностью...

[Max]

Сообщение от Оля Иванова

В итоге все "пузыри" рынка недвижимости сдуются следом... снижение цен дойдет до 30-40% от нынешнего уровня.

Опять?

[look]

В сложившейся ситуации покупать надо только одно:
Если бы вы купили на $1000 акций Дельта Эйрлайнс год назад, сейчас стоимость вашего пакета была бы - $194, с Фанни Мэй у вас бы осталось $2,50, а с АИГ - менее $15. Но если бы вы тогда купили на $1000 пива, выпили его и сдали аллюминиевые банки, у вас имелось бы $214 наличными. Основываясь на вышеизложенном, лучше инвестиционной рекомендацией сейчас является: бухать жёстко и сдавать тару... (с) фигзнаетоткудаспросторовинтернета

[Positive]

bash.org.ru

[dem]

Сообщение от Ольга Иванова

Впрочем тем, кто собрался продать торопиться тоже уже не стоит.
Ибо поздно.
Всем удачи

не соглашусь - покупатели разные бывают -некоторым деньги руку жгут и т.д.

сам в такой сиуации в кризис 98 года весьма удачно продал квартиру (коммуналку расселяли - и покупательнице было почти пофиг сколько с нее возьмут - платитл расселятель) - соотвественно через год купил наманую квартиру. так что как раз поднапрячься и продать стоит наверно) - пусть с той же самой скидкой в 25% от рыночной цены)

[Stink]

мысли вслух: сдается мне, не так много людей берут кредит на покупку жилья, все больше налом.

[Прагмат]

...давайте рассуждать хладнокровно...что может послужить поводом снижения, а что наоборот, конкретно на нижегородском рынке недвижимости...

1. массова продажа квартир купленных по ипотеке по сниженным ценам самими хозяевами - МАЛОВЕРОЯТНО, ведь ипотечная квартира в залоге у банка...а чтоб ее взять из залога надо погасить кредит в ноль, а с этим напряг перекретитоваться в другом банке сложно - у банков нет денег...да и ставка будет выше...
2. снижение цен самими застройщиками с целью спешной реализации квартир в связи с нехваткой денег для завершения проекта - ВЕРОЯТНО, но не существенно на 10-15%, кроме того количество таких квартир ограниченно...да и администрация города решила их выкупать для расселения - почти 1000квартир...

3. сброс инвестиционных квартир - ВЕРОЯТНО, но опять же их количество не большое 10-15%...в НН, конечно в МСК больше...

4. кредитование банками сокращается-УЖЕ ИМЕЕМ, но скорее временно, месяцев на 6-ть...потом возобновят, кто жив будет, но конечно ставки останутся высокими...

5. объемы строительства снизятся - заморозка проектов - РЕАЛЬНО, а вот здесь на долго т.е. в перспективе через год количество предложений от застройщиков снизится...

6. меры по стабилизации банковской системы предпринятые правительством(меры оправданные) к сожалению приведут к увеличении инфляции, но НЕ до галопирующего уровня...это тоже надо помнить тем, кто надумает избавляться от недвижимости...

что имеем...снижение стоимости на рынке будет, но не сильное и не на долго...процентов на 15-20% МАКСИМУМ..а через полгода стабилизация...

позволю совет - нервные телодвижения владельцев недвижимости принесут скорее потери или несущественую выгоду...да и чаще выгодно кризис переждать в недвижимости...не надо путать с ситуацией в США

зы самое галавное НЕ надо верить тем, кто говорит, что в России сейчас тяжелое финансовое положение - к счатью то, что происходит, лишь следствие краха американской экономики, и по большому счету российская экономика усточива как никогда...

[okosoft]

огромная инфляция по продуктам питания снижает покупательскую способность по недвижимости. у большинства населения покупка еды составляет 30-40% от бюджета. всё остальное может расходоваться например на недвижку. если будем есть на 70% от бюджета, то на недвижку будет оставаться только 30% от семейного бюджета.
тут 2 варианта:
1. уменьшится покупательская способность по недвижке
2. вырастут зарплаты чтобы недвижка не потеряла в деньгах
второй вариант автоматом поведет к повышению инфляции и всё по кругу.

[Tos]

я не знаю чего вы такого покупаете из жратвы, у меня лично на еду уходит в месяц на семью из 3 чел ~ 16 тыр. в Москве.

[Forester]

В НН цены на продукты выше чем в кепкинске.

[Tos]

брешешь сабака был давеча. такие же

[Forester]

Может в оптовке и такие, но в магазинах шаговой доступности точно дороже.
Водка парламент 271 руб 0,5 литра
Сок Тропикана вишневый 65 руб 1 литр

[Tos]

7 бутылок водки = 7*271=1897
Сок тропикана 7 шт = 7*65=455
остается еще 14 тыр на закусь. или примерно на 140 кг пельменей, т.е по 4,6 кг в день.
АБАЖРАТЬСЯ !

[Forester]

таки ты 14 000 тратишь на два дня ? Я так и знал

[Tos]

бывает и так

[Sergio Safoni]

вчерась Туборг стал 50 р
ЗЫ самогововарение рулит, покупайте сахар

[Tos]

инвесторы не будут выкидывать массово квартиры на рынок, нафиг им это ? только если срочно понадобились деньги. Инвестирование в недвижимость процес долгий и можно подождать пару лет пока цены стабилизируются и вернутся на уровень доходности. Т.е. никто не броситься в массовом порядке продавать инвестиционные квартиры. А вот с дефолтами некоторых застройщиков - предложение квартир действительно уменьшится.
А вообще прогнозы на рынок недвижимости неблагодарное дело. с 1998 года были тысячи пргнозов о его падении, но он только рос. Но и даже в 1998 рынок жилья вернулся на старые позиции через 1,5 года.

[Forester]

Деньги должны работать, и если будут более перспективные направления они туду и рванут, а откуда ? Недвижка сильно раздута, не стоит она столько, потому она лопнет.
Для примера стоимость 1 м2 коттеджа с отделкой от 30000 руб в НН (В ПРИГОРОДЕ), а квартиры от 50 000 без отделки (далеко от центра) до 70 000 руб за тот же метр. Ещеб риэлторов обанкротили докучи.

[Tos]

откуда взяться перспективным направленям если рухнет и рынок недвижимости, а в России это всегда было самым надежным вложением.

[Forester]

И не проси, не подскажу перспективные рынки Олигарху

[Tos]

не просись не пущу )))))) самим мало

[Киска из Июля]

Сообщение от Forester

квартиры от 50 000 без отделки (далеко от центра) до 70 000 руб за тот же метр.

Купила с отделкой подключ 45 тыр/квм

[Sergio Safoni]

немедленно национализировать )

[Киска из Июля]

Щаззз, блин!

[Duke Solo]

Не знаю, что там с обрушением недвижимости, но уверен в одном - застройщиками и прочими барыгами будут предприняты все меры к тому, чтобы удар пришелся но обычных лохов-обывателей, а их собственные активы оставались бы ликвидными.
Вот над тем, как не попасть под это, и надо, на мой взгляд, думать.

[aaz]

Даже если б хотел, не стал бы критиковать. Мне нравится. Пускай рухнет.

[paganel]

не совсем понятно почему поставлено тождество между "кризис" и "рухнет".
тем более не понятно почему нужно говорить о снижении цены.
вполне допускаю вариант, что кризис будет выражаться не в падении цен, а в существенном сокращении числа сделок на рынке жилья.

[Andrey]

Ну вот аналитики запели и про "обвал". Предыдущие "куплеты песни" я уже писал - тык.

Можно спорить "жахнется или не жахнется", но думаю, что никто не будет особо спорить, что на рынке недвижки присутствует весьма заметная доля спекулятивного капитала. А на любом спекулятивном рынке практически всегда присутствует "эффект влияния прогнозов на рынок".

Ну а про уменьшение предложение и его уравновешивание... Давйте посчитаем... Согласно официальным данным в 2007 году введено 608тыс.кв.м в НН, в первом полугодии 2008 - 500тыс.кв.м (источники: тык, тык). Если поизучать сайты типа domostroynn.ru, то легко можно увидеть, что средняя площадь квартир - это примерно 90кв.м. Итого имеем соотв 6755 квартир в 2007 и 5555 квартир за полгода 2008 года. Это "предложение на первичке по факту".
Кроме того - есть "освобождение вторички за счет демографии". За 2007 год имеем абсолютную убыль населения в 21661 человека (источник тык). Если принять, что "пенсионеры живут по двое" - это даст еще 10830 квартир за 2007 год.
По 2008 году данных не нашел. Потому буду считать только по 2007-му дальше.
Итого совокупное предложение квартир составляет 6755 + 10830 = 17585 квартир.

Теперь спрос.
В Нижнем Новгороде проживает 1278тыс. человек (тык), из которых 61,5% находятся в трудоспособном возрасте, при этом лишь 45,1% в "ипотечном" возрасте (до 50 лет) (тык). При этом средний размер "домохозяйства" составляет 2,5 человека (тык). То есть имеем 1278тыс./2,5 = 511тыс. домохозяйств. Из них заинтересованы в улучшении жилищных условий... Нашлось занятное расхождение в данных
По одним данным - 60% (тык, правда это Москва), а по другим - 33% (тык) (170тыс. семей нуждаются, но всего-то 511тыс. )...
Ну да ладно, чтоб "быки" (в рыночной терминологии!!!) не ругались - принимаем 60%.
То есть 511*60% = 306тыс. семей.... Какой офигенный спрос!!! На 17,6тыс. квартир-то!
Но тут кроется маленькая математическая ловушка . Согласно статистике - 66% народу УЖЕ живет в "собственных квартирах". Соотв при покупке новой у них будет "альтернат". Примем, что такая ситуация в 50% случаев. Запомним пока эту цифру.

Итак, 306тыс. спроса и 17,6тыс. предложения.

Но это спрос "потенциальный", перейдем к рассчетам спроса "платежеспособного". Для простоты расчета примем, что "все сделки идут по цене однушки", то есть "первичные игроки" на рынке берут однушки, а остальные "апгрейдятся" на цену однушки... То есть "сумма сделки" составляет пусть 1,6млн.руб. (СОЗНАТЕЛЬНО ЗАНИЖАЮ ЦИФРУ!!!).

Чтобы накопить 1,6млн. в разумные сроки (ну, скажем 3 года), надо откладывать примерно 40т.р. в месяц, платежи по ипотеке (в зависимости от срока в диапазоне 10-30 лет) составляют "не менее" - от 20,5 до 25,5т.р. в течение первых 3 лет.

Примем, что приемлемое проживание семьи из 2 человек стоит минимум 20т.р. в месяц (3т.р. - "коммуналка", 1т.р. - "связь", 1т.р. на человека в месяц - одежда, 5т.р. в месяц на человека в месяц - питание (много? А если 167р. в день?), 500р. в месяц на человека - транспорт, ну и пусть 1000р. в месяц на человека "развлекуха" - реально это по пачке "средненьких" сигарет + 1 бутылка пива каждый день , ну и пусть 1т.р. в месяц - приобретение "прочих товаров").

Подчеркну - это "минимальная стоимость приемлемого существования". Ни о каких "эксплуатация авто", "ращение детей" и т.д. даже речи нет!!! Каждый ребенок - это минимум "***0т.р. на каждого", авто - самая скромная б/у зубила совокупно в среднем в месяц выжирает не менее 4-5т.р....

Но мы считаем "максимальный спрос"!!!
Мы получаем, что "по минимуму" надо иметь доход в 20,5т.р. на ипотеку + 20т.р. "на жисть". То есть 40,5т.р. на семью. Заглянув сюда, видим, что таковых - почти 2/3... Крута! Цены должны идти вверх! Вот только выборочка на форуме нерепрезентативная. Ибо если выборочку обработать, то получится, что средняя заработная плата составляет около 38т.р. (около - ибо диапазон "от 100т.р." расплывчатый, но даже приняв его за 100т.р., получим 34т.р.). Согласно же официальной статистике - средняя заработная плата в НН 11,3т.р. (тык). Учтем "серые зарплаты" и поднимем среднюю в 1,5раза. Пущай будет 17т.р. Итого имеем разницу в 2 раза. Использовав выборку автофорума как "образец распределения" (кстати, похожую на "нормальное распределение"), получим, что "достаточные доходы" имеют не более 15% населения. Причем это при условии, что "всё по минимуму, детей нет". Если же "учесть детей", от останется не более 5% "платежесособных". Кроме того, если учесть, что доля людей с высоким доходами и не имеющих авто исчезающе мала - распределение сместится "вниз". То есть в верхний конец диапазона "сдуется" практически до нуля. Таким образом, средняя во всей выборке "платежеспособность" составит максимум 7-8% населения. Примем 8%

То есть "платежеспособных" у нас 306тыс. * 10% = 24,5ыс.
Ух! 24,5тыс. спроса против 17,6тыс. предложения! Ценам еще есть куда расти!!!

Но вспомним про математическую ловушку! Из 24,5тыс. спроса 33% (по принятому допущению) - это "альтернатщики". То есть они вбросят на рынок еще 8тыс. квартир. То есть предложение составит: 17,6+8 = 25,6тыс.

Итого: 24,5тыс. "платежеспособного спроса" против 25,6тыс. "реального предложения". Таким образом - предложение УЖЕ выше спроса!!!

И это при том, что "последствия кризиса" пока еще не сказались вообще (в плане доходов населения).

Кроме того, если учесть, что у нас только за 2007 год в области продано больше 40тыс. НОВЫХ авто (источник лень искать, где-то тут обсуждали), а еще есть автовторичка и что-то около 40% покупок авто с кредитом (который "обременяет" на 3-4 года минимум), что продается много достаточно дорогой техники (от стиральных машин до плазменных паналей), что еще есть иные статьи затрат, такие как мебель, ремонт в квартире, содержание домашних животных, отдых и т.д. и их осуществляют как раз те семьи, чьи доходы "чуть выше совсем минимума"... Реальный спрос падает до тех самых 5%...

И получается, что 15,3тыс. спроса против 25тыс. предложения! То есть предложени больше спроса более чем в 1,6 раза... Это "текущая ситуация".

Избыток жилья "утилизуется" за счет "всасывания нефте-газового бабла" на рынок недвижки... Вот только кризис тянет за собой падение цены на нефть (которая уже отыграла более 30% вниз от "точки максимума") и соотв внижение "нефтяного спроса" на недвижку... А если сейчас еще наложить "последствия кризиса" (одного только "банковского планктона" - это несколько тысяч весьма неплохо получающих людей только в НН, который щас может "остаться на улице"), эффекта "фиксации прибыли" (то есть роста предложения за счет продажи ранее купленных "инвестиционных" квартир), снижения реального спроса за счет создания "отложенного спроса" (ибо "цены падают, бабки дешевеют и зарплаты пусть и чутка, но растут" - выгодно "отложить покупку")...

Совокупно все эти факторы легко могут увести рынок вниз весьма нехило... . И это я еще весьма "оптимистично" считал... А если учесть, что у нас львиная доля населения всё-таки умирает "по возрасту", а львиная доля пенсионеров живут "по одиночке" и "впрыск вторички за счет смертности" ощутимо выше, чем 10тыс., что распределение доходов в опросе у нас 1:10, а в реале переваливает за 1:20, что большинство семей всё-таки имеют хотя бы одного ребенка, а у тех, кто живет один - затраты падают от семьи из двух не "линейно", а "выбиванием статей "на человека", что значительная часть "потенциальных покупателей" в улучшении условий нуждаются, но реально "ждут наследства когда бабка Фекла умрет" и т.д. и т.п.

При этом факторов, которые бы ОБЪЕКТИВНО "толкали рынок вверх" кроме "общей инфляции" что-то не видно.

А можно "подойти с другой стороны"...
При аннутентном платеже на "уравновешенном рынке "сумма выплат по кредиту" не должна превышать "сумма выплат по аренде аналога * 1,5". Сейчас однушку реально снять где-то за 10т.р. (в среднем по городу), соотв платежи по аннуитету не должны превышать 15т.р. Что дает "балансный рынок" с ценой однушки в районе 1,1-1,2млн. против нынешних 1,9-2млн. Таким образом, рынок должен "отыграть вниз" примерно на 40-45%...

Вот!

Жду "аргументированного опровержения" от тех, кто смог прочитать такое количество букв

PS. В расчете допушено много "допущений" и он не претендует на "абсолютную точность". Особенно "проценты-доли "строятся на основе "опросов на форуме" и "личных наблюдений" (хотя и на официальной статистике тоже). Однако не забывайте - в "расходной части бюджета домохозяйств" для расчета их "покупательной способности по жилью" опущены многие статьи, которые реально есть! Что "по сумме" завышает платежеспособный спрос в расчете...

PPS. Нисколько не спорю, что я "полный лох на рынке недвижки", "существуют еще и политические факторы", "в России экономические законы срабатывают хоть с точностью до наоборот" и т.д. и т.п.! Это лишь "мое ИМХО как человека с экономическим образованием и математическим складом ума, переведенное на язык цифр". Не более того! На "прогноз" не претендую и вообще всё написал "абы пофлудить"

[Прагмат]

зачем опровергать)))спасибо за мнение - я свое мнение тоже высказал выше и раньше...а касаемо расчетов, чем больше в в расчете субъективно определяемых параметров, тем больше погрешность плюс отсутствие учета человеческой психологии...)))

[Andrey]

Про "субъективные факторы" согласен. Но все "допущения" базируются на основе статистики и реально (исходя из анализа методами матстата) дадут погрешность конечного результата в пределах 15-25% максимум, что в итоге "не дотягивает" до изменения вывода исследования .

А вот про "учет человеческой психологии" поподробнее можно? Что имели ввиду?

[Прагмат]

...что касается статистики и цифр из неё, кто-то сказал, что есть ложь, наглая ложь и статистика... касаемо психологии, согласитесь здесь все очень сложно, один бросается продавать квартиру пока она не обесценилась, а другой уходит в запой... причем возможно в последствии окажется более мудрым не первый...

[любитель]

в расчётах не учитывается, что существует довольно приличный спрос на жилую недвижимость с целью не жить в ней , а перевести в нежилую.... в принципе довольно приличная поддержка спроса получиться

[Andrey]

Учитывая, что "для перевода в нежилую" реально интересен только "1-й этаж с возможностью организации отдельного входа" и в "проходных" местах, а многие из новостроев первыйэтаж сразу имеют "коммерческим" - на общее соотношение данный фактор влияет "где-то на грани погрешности измерения". ИМХО.

[Молчун]

Сообщение от любитель

в расчётах не учитывается, что существует довольно приличный спрос на жилую недвижимость с целью не жить в ней , а перевести в нежилую.... в принципе довольно приличная поддержка спроса получиться

забудь про это....у Юрикоффф сча тааакие траблы...им бы свое сохранить...не до покупок :-))))))))
а покупать физик и переводить в нежилое с последущей сдачей...вопрос правда кому по этим космическим ценам аренды :_)))) нах ему не сдалось :-)))

[TLK]

Сообщение от Andrey

Чтобы накопить 1,6млн. в разумные сроки (ну, скажем 3 года), надо откладывать примерно 40т.р. в месяц, платежи по ипотеке (в зависимости от срока в диапазоне 10-30 лет) составляют "не менее" - от 20,5 до 25,5т.р. в течение первых 3 лет.

Возможно в расчете платежеспособности допущены ошибки:
1. 3 года это мало. Можно смело умножать на 2-3.
2. Часто на новую квартиру деньги копит не ячейка общества в узком смысле, а с привлечением родственников (уже имеющих жилье). Влияние этого фактора оценить точно не берусь. Может +20-25% к платежеспособности.
3. Зачастую финансирование первоначального взноса происходит еще и за счет распродажи других активов (машина, гараж, дача, дом в деревне, акции, драгоценности бабушки, etc). Я бы оценил как 250тыс рублей.

По остальному надо подумать...

В целом было интересно почитать. Как стартовая точка - очень неплохо.

[jushi]

Вот кстати про "освобождение вторички за счет демографии" я бы заметил, что далеко не все эти квартиры сразу по истечении 6-ти мес. вступления в наследство попадут на рынок. ИМХО в большинстве своем эти квартиры будут заняты наследниками, из отброшенных тобой желающих улучшить свои жиличные условия, но не имеющих средств для этого (с доходом не достаточным чтобы копить или платить ипотеку). Так что эту часть предложения, кстати, почти 2/3, можешь смело выкидывать из своих расчетов и тогда картина существенно изменится. Или ты считаешь, что умирающие пенсионеры совсем не имеют родственников, детей там или внуков?

[Andrey]

Понимаю, что выборка "нерепрезентативна", но тем не менее: из моих знакомых, знакомых знакомых и т.д. - около 90% квартиру сразу продают. Как раз потому, что наследники есть... И обычно их не один, а часто даже и не 2... И поделить "однушку" или "двушку" в "натуральном виде" они никак не могут... Потому квартирка "выставляется на рынок", ибо наличное бабло делится значительно легче... Так что квартирки эти на рынке имеются. Хотя может знакомые у меня "неправильные".

И еще учтите, что я взял "абсолютную убыль населения" и от нее только половину! А абсолютная убыль - это "смертность - рождаемость - миграционная прибыль" (или у нас из НН уезжает больше, чем сюда приезжает с области? )) ). То "по сумме" получается, что я предположил, что "на 4 умерших пенсионера выставляется одна квартирка". Считаете много? Возможно... Вот только есть у меня квартирка на Сурикова, в подъезде за последние 3 года умерло 4 человека (все - старики), 2 квартиры продали точно, в одной вселились родственники, в одной - я не понял - то ли продали, то ли родственники... Итого: на 4 смерти - 2 квартирки "выходили на рынок", а я предполагаю, что лишь 25% выходит... А если реально 50% выходит, тогда разрыв спрос-предложение вообще аццкий....

[TLK]

Сообщение от Andrey

И поделить "однушку" или "двушку" в "натуральном виде" они никак не могут... Потому квартирка "выставляется на рынок", ибо наличное бабло делится значительно легче...

Тут возможна такая ситуация что продажа 1 квартиры влечет выход на рынок уже 2х покупателей (с доплатами или через ипотеку).

[Andrey]

Возможно! Можно построить полную модель с анализом динамических изменений с учетом инерционности рынка вплоть до учета скорости оформления сделок . Вот только у нас есть "политический фактор" еще и "скоростную" характеристику рынка из-за него просчитать малореально, ибо он не подчиняется законам экономики. Здесь значительно более точные данные проще добыть через "разных людей, вхожих в определенные круги" )).

[jushi]

Вот именно. Ты рассматриваешь гипотетически идеальную ситуацию. Принимаешь два упрощения:
1. У умерших есть наследники уже обеспеченные жильем, которым нужно исключительно бабло, чтобы потратить его на другие цели (машины, яхты, просто пропить).
2. У желающих приобрести квартиру нет ни гроша за душой, кроме собственно заработанных накоплений и возможности взять в долг у банка.

В жизни все гораздо сложнее. Полученная в наследство и разделенная в виде бабла недвижимость обращается обратно в недвижимость если не сразу, то опосредованно через несколько этапов и превращений. Например, получивший нежданное наследство, потратил деньги на покупку машины, а продавец этой машины добавил вырученные деньги для покупки своей квартиры. Это лишь пример одной из самых коротких цепочек круговорота недвижимости. Так что реально можно говорить о предложении только в виде нового жилья и сбросе инвестиционных квартир. И аццкий разрыв спроса и предложения получается в другую сторону.

[Andrey]

В твоей же модели - если выкинуть "промежуточные стадии", то получим:
1. На рынке появилась одна квартира (чтоб "разгрызть наследство" для покупки авто и т.д. - ее таки надо продать!).
2. Количество "страждущих" не меняется, лишь у 1-2 единиц "увеличивется покупательная способность". Всё остальное "гипотетические предположения ни о чем"...

И хочу заметить - я СПЕЦИАЛЬНО разделил квартирки "от демографии", что не все из них "выходят на рынок"!!! Если все вываливать, то "ваще беда". Эт раз!

Второе: я не спорю, у "отдельно взятых личностей" могут быть накопления... НО! Во-первых, я сознательно занизил "сумму сделки" (разница до "реальных цифр" и есть "коррекция на накопления"), во-вторых, заметные накопления есть у очень небольшого числа людей среди тех, кто берет ипотеку. А накопления в пределах 100т.р. - это "на грани гуляния стоимости квартир в одном доме". Ну и кроме того, накопления легко уходят на "послепокупную доводку" - переезды, ремонты, мебель и т.д...

В общем и целом я не отрицаю - допущения есть... Но не настолько эти допущения "широкие", чтоб существенно влиять на расчет.
Кроме того, в расчете упущена нехилая составляющая в том плане, что среди "богатого" населения значительная часть народу купило квартиры ранее и уже вообще не нуждается в улучшении жилья.

Я не спорю - сейчас на рынке может быть дефицит жилья! Но не а счета "спроса реального", а за счет "спроса спекулятивного", когда квартиры скупаются как инвестиционный инструмент. Но (как я уже писал раньше тут) - инвестиции - это такая фигня, которая ищет место, где доходность повыше и ликвидность побольше... А недвижка щас стала "не очень" - доходность УЖЕ "ушла в 0", если не "в минус", ликвидность "ни к черту" (ибо новые инвестиции не приходят, а конечного спроса маловато...). Соотв бабло щас "побежит с этого рынка" (а предложение инвестиционных квартир также повышающее предложение СПЕЦИАЛЬНО не учтено в расчете ВООБЩЕ!!!).

Кстати, если посмотреть динамику ввода жилья в предыдущие годы и предположить (я просто "размышляю вслух"), что хотя бы 20% (а реально, я так думаю инвестиционок процентов 40) квартир скупалось "под инвестиции" хотя бы годика 3-4 (а реально - больше), то инвестиционки покрывают весь спрос по нынешним ценам минимум года полтора... То есть (учитывая демографию) даже при полной остановке строительства - минимум год рынку есть "куда падать" - предложение будет...

Ну это уже так - размышления просто... Я ж говорю - я ничего не понимаю в рынке недвижимости вообще!

[Киска из Июля]

Сообщение от Andrey

...среди "богатого" населения значительная часть народу купило квартиры ранее и уже вообще не нуждается в улучшении жилья.

"Вообще не нуждается в улучшении жилья" только знаешь кто? Пока человек жив, нет предела совершенству.

[Прагмат]

...вкусно поесть - посмотреть как живут за бугром - купит новое авто - купить квартиру побольше - купить загородный дом или дачу....аппетит приходит во-время еды...пирамида Масслоу отдыхает

[Andrey]

Нисколько не спорю - нет предела совершенству!
То есть "богатые" "копят квартиры в арифметической прогрессии"?
Жили в панельке на крайнем этаже, потом купили в кирпиче и не на крайнем, потом купили ближе к центру, потом на пл. Горького, потом на Минина с видом на Кремль... Но "исходную" панельку так и не продали! Так ведь? То есть богатые всё покупают и ничего не продают... Я правильно понял Вашу логику?

Ну и кроме того: много у нас (подчеркну среди МЕСТНОГО населения) людей, которые реально имеют возможность купить несколько квартир? Да, тыщ 20 населения, живущего "в трех площадях" (в треугольнике Горького-Свободы-Минина) - могут! Вот только в НН живет поболее 1,3 млн. человек. 20 тыщ от 1,3млн. - это сколько?

Маслоу тут не причем. Тут больше в тему разность доходов богатых и бедных....

[Киска из Июля]

Сообщение от Andrey

То есть "богатые" "копят квартиры в арифметической прогрессии"?... То есть богатые всё покупают и ничего не продают... Я правильно понял Вашу логику?

Это не моя логика, это реальность - лично знаю десятка полтора таких семей: они ничего не продали, оставили для сдачи внаём

[dem]

строго говоря наличие родственников - наследников в любом случае действет на снижение рынка - либо путем выброса дополнительных квартир на продажу...либо за счет уменьшения количества нуждающихся в жилье -собсно если эти родственники остались жить в квартире - то они из числа желающих купить квартиру выбывают...но опять же не все родствеееники были платежеспособны...думаю что на самом деле с точки зрения качественной оценки этим всем мона пренебречь.

автору - зачет за анализ)

[Dushevno]

1. не надо забывать про аренду жилья - эти ресурсы тоже не из воздуха взялись.
Из квартир, освободившихся в результаты смертности, часть станет предметом аренды, т.е. вообще не попадет на рынок купли-продажи. это минус к предложению.
2. вот это я не осилил "абсолютная убыль населения - это смертность - рождаемость - миграционная прибыль".
Если человек уезжает из НН в Москву - он в половине случаев квартиру здесь не продает, а сдает. Опять квартира уходит с рынка купли-продажи.
Если студент из области, чьи родители имеют доход выше среднего, приезжает в НН учиться - ему покупают квартиру. Т.е. часть приезжих купят квартиру (есс-но только часть, ибо большинство здесь будет снимать жилье).
Т.е. в результаты имеем плюс к спросу.

В результате этих корректировок получаем предпосылки к увеличению цены. Или я не прав ?

[Andrey]

1. Давайте рассмотрим рынок аренды. Сами дайте оценку - сколько на рынке аренды квартир в "новострое" (в % от всего рынка)? Задумайтесь.
2. (отчасти и на п.1). Чуть выше я уже написал, что взял половину квартир от абсолютной убыли. То есть принял, что "в квартире живет 2 человека и если оба умирают - квартирка выходит на рынок"! Реально ОЧЕНЬ много пенсионеров живут по одному в однушках-двушках. И просто смерть одного человека влечет "выход квартирки на рынок". Я же преполагаю, что от умерших выходит не более 25% квартир... Запас достаточен?

Насчет "уезжающих в Москву" - по моим наблюдениям (понимаю - для анализа - "лажа") - примерно 50/50. То есть половина "молдован" оставляет тут жилье, другая половина продает как только в Москве "зацепится покрепче"...

Учитывая насколько в данный момент предложение превышает ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос - указанного Вами не хватит на "рост цен".

И насчет аренды. Давайте сделаем простой расчет...
Имеем 2млн. рублей. Можем за 1,8млн. купить не очень свежую квартирку-однушку где-нидь в нагорной части, но не в центре, еще за 200т.р. сделать там нормальный ремонт и поставить минимум техники-мебели. За сколько мы ее сдадим? Если посмотреть тут, то выжмем мы из этого максимум тыщ 11 в месяц... 11*12 = 132т.р. в год. И это еще без учета "амортизации", а в "арендной" квартирке иногда ремонтик повторять придется, что еще снизит доходность. Опустим. Пусть бабло мы кладем в банк на пополняемый депозит (вот такой, например)

А можно взять 2млн. рублей и "тупо отнести в банк", положив их на вот такой депозит.

Посчитаем оба варианта в перспективе 13 месяцев ("длина" депозита).

Тупо вложив бабки в банк, через 13 месяцев имеем в руках 2184166.67р.
Ввязавшись с квартирой (даже предположив, что "ремонт мы сделали мгновенно") имеем 2148487.33р.
То есть доходность аренды на 1.78% ниже, чем банковского депозита даже при условии нескольких (существенных!!!) неучтенных факторов, снижающих доходность аренды. Да и ликвидность депозита существенно выше (пусть доходность и падает "в ноль", но деньги реально "выдернуть" буквально за 2-3 дня максимум, а вот квартирка может "экспонироваться" и месяцами...).

То есть уже сейчас депозит в "консервативном" банке ВЫГОДНЕЕ аренды!
Естественно, сейчас налетит стайка "быков" (в рыночной терминологии!) и начнет вещать, что "дык квартирка-то на 2% в год всяко вырастет". Я отвечу так:
1. Щас УЖЕ не растет (по ценам реальных сделок!), а даже падает (пусть и чуть-чуть).
2. Если сравнить "покупку квартиры с целью сдачи в аренду" с инструментами, близкими по рискам (ведь может арендатор не найтись, арнедатор может "попортить имущество" и т.д.) и ликвидности - есть масса инструментов с доходностью повыше банковского депозита...

[Dushevno]

А я разве где-то говорил о покупке жилья с целью сдачи внаем ? Ниразу.
С утопичностью данного вида инвестиций я абсолютно согласен.
А вот с вышеприведенными выкладками - нет.
Да, сейчас предложение превышает спрос, но не настолько, насколько показано в твоих расчетах. И всего лишь привел в качестве примера пару неучтенных пунктов.

Далее

Сами дайте оценку - сколько на рынке аренды квартир в "новострое" (в % от всего рынка)? Задумайтесь.

Вот первая причина ошибки. Рынок - это не только новостройки, это новостройки+вторичка. А во вторичке % наймового жилья больше в разы по сравнению с новостройками. Потому как характер собственника разный.

[Andrey]

А в чем разный "характер собственника" можно узнать?
Распишите, если не трудно отличия психологии покупающих "новострой" и "вторичку" .

С моей же (более математической) точки зрения вся разница в "характерах" состоит в том, что львиная доля "новостроя" - это "пустая квартира с бетонными стенами-полом-потолком" без дверей. И даже "ремонт нулевого уровня" без выпендрежа - это где-то так "от 4000р. за квадрат" в итоге встает. А с учетом площадей новостроя - это даже в однушке - "от 200т.р.". Что это такое? Это арендные платежи за 2 с гаком года с учетом дисконтирования вложений. Учитывая, что доходность аренды сомнительна, а наличие ремонта несущественно влияет на продажную стоимость квартиры - итогом становится принятие решения "пусть стоит пустая, потом продадим".

В случае же покупки "вторички" - какой-никакой ремонт там есть и для "наведения внешнего марафета" вложений требуется в пределах 10-20т.р., если за квартирой хотя бы более-менее следили. То есть арендные платежи за 1-2 месяца. Риск "не отбить бабло" очень низок. Вот и вся "разница характеров"!

Не забывайте простую вещь (второй курс эконом-фака!): каждый участник любого рынка действует "почти непредсказуемо", но на любом рынке с достаточным числом независимых участников законы "правильного хода капитала" действуют ВСЕГДА! В силу "внешних факторов" типа политики, религии и т.п. они могут тормозить или ускоряться, иметь более или менее выраженный характер, но действуют ВСЕГДА! Ибо базируются на "базовых" вещах человеческой психики: страхе неопределенности и желании иметь больше с меньшими усилиями.

Есть аргументы против?

PS. Да, есть факторы, снижающие спрос. Может еще обсудим неучтенные факторы, снижающие предложение? Такие как неравномерность распределения доходов, наличие рынка авто с годовым оборотом продаж новых в десятки миллионов долларов (только в НН!!!), который "оттягивает доходы", наличие иных рынков, типа туристического, рынка развлечений, всяких там "уходов за собой" и т.д.!!! Или они спрос не сокращают? Не забывайте как раз "психологические факторы рынка РФ" - у нас "понты ценятся" И я лично знаю не одного и не двух людей, купивших авто, которые они объективно не в состоянии нормально содержать и тратят на них чуть ли не 2/3 доходов... И, несмотря на "по доходам вроде должны мочь купить квартирку" - не могут! Ибо "бабло утекает из рук"... Дальше продолжать?

[Киска из Июля]

Сообщение от Andrey

А в чем разный "характер собственника" можно узнать?
Распишите, если не трудно отличия психологии покупающих "новострой" и "вторичку" .

Х.з., в чём конкретно состоят эти отличия психологии, но имея в перспективе 3 (!) халявные квартиры во вторичке, беру новую в ипотеку - не хочу жить в халупе, хочу в новом доме. Кстати, с вполне себе уже приличной внутренней отделкой.

[Dushevno]

Сообщение от Andrey

Есть аргументы против?

Такое впечатление что мы на разных языках говорим.

Я же говорю вот об этом

Вот первая причина ошибки. Рынок - это не только новостройки, это новостройки+вторичка. А во вторичке % наймового жилья больше в разы по сравнению с новостройками. Потому как характер собственника разный.

Ок, разжую:
Во вторичке куча квартир, которые достались в наследство, читай бесплатно. Поэтому людям, при сдаче их внаем:
1. не нужно отбивать стоимость квартиры
2. готовы сдавать ее за меньшую цену вследствие той же причины.
В новостройках таких квартир нет по определению!

[TLK]

Сообщение от Andrey

То есть уже сейчас депозит в "консервативном" банке ВЫГОДНЕЕ аренды!

Это сейчас выгоднее.
А завтра государство включит эмиссионный механизм и превратит все вклады в мусор. Это риск и он всегда есть.

[AM (S)]

Так же точно как вложения в менее ликвидную недвижимость, которая ветшает (всегда) и дешевеет (иногда).

[TLK]

Бесспорно.
Вопрос с чем большинство граждан хочет встретить инфляцию: с наличными или с метрами.

[AM (S)]

Сбережение - это не единственная цель вложений в финансовые (по своей сути) активы.

[TLK]

Бесспорно.
Предоставим уважаемым местным аналитикам площадку для разминки на тему "социальная пропорция между спекулятивными и консервативными типами инвесторов на рынке недвижимости нижегородской области".

[MK011]

10 лет назад это уже было. Ответ: выгоднее всего - с долларами США.

[Киска из Июля]

А не подскажете, а то я тогда маленькая была - не помню: 10 лет назад в США такая же жопа была, что и сейчас?

[Jag Mort]

жопа в США как на курс доллара влияет?

[TLK]

Я сегодня совершенно "случайно" узнал что у нас в области по части сдачи жилья статистика фальсифицируется. То есть в "сданные" записываются дома не подключеные к коммуникациям и по которым не получены зеленые свидетельства.
Объем приписок мне не известен, но факт имеет место быть.
Ключевой момент в том что область публикует цифру сданных метров но не публикует почтовые адреса где стоят мертвые души.

[jushi]

Я тебе запросто назову один из таких адресов - Волжские Огни на Мещере. Формально дом сдан еще в прошлом году, но до сих пор во многих секциях еще куча недоделок, не говоря о прилегающей территории. Жители только начинают получать свидетельства, о заселении речи даже не идет.
С другой стороны полно обратных примеров, когда построенные несколько лет назад и уже заселенные дома формально не могут сдать и оформить по тем или иным причинам. Такие дома в прошлом году в спешном порядке принимались и оформлялись для той же самой отчетности перед верховной властью.

[Dushevno]

Сообщение от TLK

...То есть в "сданные" записываются дома не подключеные к коммуникациям и по которым не получены зеленые свидетельства.

С чего ты взял что это только в области ?
Я сам сейчас живу в таком доме, в НН.

[TLK]

Сообщение от Dushevno

С чего ты взял что это только в области ?
Я сам сейчас живу в таком доме, в НН.

Ну город то в области! :-)
Да, я тоже такие объекты по городу знаю.

[AM (S)]

Сообщение от Andrey

При аннутентном платеже на "уравновешенном рынке "сумма выплат по кредиту" не должна превышать "сумма выплат по аренде аналога * 1,5"

Не сталкивался в литературе с подобным утверждением (читал видимо не то). Можно ссылку на источник.

[Alexeuss]

Не учтены инвестиционные квартиры и корпоративные

[sprite]

неделю назад предложений по Виннеру было 244 тыс
сегодня 48 тыс...
почти в 5! раз упало предложение...
не торопятся сливать что-то

[Крыглоупек Грамцианский]

4-6 мес. - это 50% разницы.
30-40% - это 33% разницы.
У синоптиков точнее получается.

[Gosha %)]

поскольку у мня денег все равно нету, а жить где к счастью есть, то к этой теме отношусь скептически, раза два-три в год заявляют об обрушении рынка недвижимости, и что рухнул? кто вложился в квартиры тот их просто придержит до лучших времен, и все, а кто и раньше не мог купить, тот и при обрушении не купит, т.к.те кто хотел\смог вляпались в ипотеку... имхо... это вон как с нефтью, цена на нефть снизилась, а бензин так и продают по завышенным (хотя что есть завышенная?? рынок - пока берут по такой цена так она и будет держаться) ценам

[koyot]

Ребят, кончайте морочиться на тему теоретического удешевления жилья. Имел вчера разговор с человеком, близким к одному крупному застройщику. Мнение такое: если цены и упадут, только у мелочи. Крупные над идеями падения цен откровенно смеются. Цитата: "Да мы заколотим подъезды и подождем. Нам пофик. Через полгода-год продадим по той цене, которая устраивает НАС." Вот и весь разговор. Бабло есть. И терять прибыль на фоне временных сложностей никто не собирается.

[Прагмат]

это справедливо, если объект построен исключительно на свои средства...

[paganel]

да если и на чужие. Собственник недвижимости, если она была залогом, просто поменяется и все.

[kai]

В том и дело, что нифига не "все". Достроенные объекты недвижимости в залогах - это верхушка айсберга. А вот недострои, строительная техника, оплаченные поставки материалов... Для банков и финансовых компаний все это непрофильные активы и единственный способ их использования - это продажа. А кому продавать и по какой цене, если деньги нужны всем?

[paganel]

я о том и говорю, что в ситуации "всем деньги очень нужны" говорить о существенных дисконтах не приходится.

[kai]

Ты прав - с точностью до наоборот.

[paganel]

дануты ))
посмотрим - ждать-то недолго осталось.

[kai]

Вот точно тебе говорю. Время покажет .

[sprite]

Сообщение от kai

, если деньги нужны всем

как думаешь откуда им взяться???
прально первый вариант напечатать, по нему скорее всего и пойдут, а дальше инфляция....


сейчас реализовывать залог однозначно фиксировать убытки, лучше договариваться и ждать, вечно такое продолжиться не может.

[kai]

Кто печатать будет, банки что ли? А у государства и так деньги есть.

[Forester]

Государство напечатало и дало банкам

[kai]

Да зачем печатать, если есть прорва золотовалютных резервов, стабфонд, куча фондов помельче, да и сам бюджет профицитный?

[kai]

Косвенно на то, что "деньги есть" указывает тот факт, что у крупных застройщиков дисконт на недостроенные дома минимален - то есть площадь что на этапе котлована, что в сданном доме отличалась максимум на 10-15 процентов, это ничто. И все-таки есть пара "но":
- если бы у застройщиков была возможность строить все полностью на свои деньги, они бы не продавали площади заранее вообще. Не давали бы даже минимального дисконта - раз, и имели бы максимум денег потом, продавая площади по выросшей за время строительства цене - два. Эти два факта, плюс некоторый практический опыт позволяют мне утверждать, что полностью на свои деньги не строит никто.
- Втупую заморозить стройки (или реализацию - сопоставимые вещи) на год, это значит потерять огромные деньги - я даже не беру в расчет технические аспекты строительства. И ситуация, когда "мелкие" серьезно скинут цены - хотя бы на 15-20 процентов, а "крупные" будут пытаться играть свою игру мне кажется невозможной: для рынка недвижимости это слишком принципиальный дисконт. И, повторюсь, строительный объект - это не центнер золота в подвале собственного замка, который можно продать сейчас, а можно - через год.

Ну и главное - о заморозке новых строек уже сообщают. Как-то это не сходится с возможностью "заколотить подъезды" и сидеть сколько угодно времени со своей ценой.

[Молчун]

ну а теперь граждане ..помониторьте предложение на вторичке....сча на продажу полетят тааакие хаты...:-) по 20 по 40 лямоффф :-)))))
народец забеспокоился :_))))

[Снежа]

Они может и полетят, да ктож их купит?

[Tibord]

дык в чем проблема, полетят - купят... за приемлимую цену....

[Молчун]

Сообщение от Tibord

дык в чем проблема, полетят - купят... за приемлимую цену....

ты пахоже не врубаешься...в СТРАНЕ НЕТ ДЕНЕГ НИ У КОГО!!!

[Tibord]

да хорош лечить доктор, у кого их не было у таво и нет, а у кого все в порядке было - никакой кризис не остановит, если мне нужна хата я её куплю и баста, и кредиты мне не нужны

[Boxxxer]

Сообщение от Tibord

да хорош лечить доктор, у кого их не было у таво и нет, а у кого все в порядке было - никакой кризис не остановит, если мне нужна хата я её куплю и баста, и кредиты мне не нужны

Лично знаю таких людей. О том что в мире финансовый кризис они даже и не догадываются.

[Tibord]

ну может чета и слышали конечно)...

[egold]

Из моего недавнего диалога с американским знакомым

- Man have you been affected by the crisis somehow?
- Crisis?

[aaz]

Сообщение от egold

- Which crisis?

О-о, так у них их много?

[egold]

я в хистори посмотрел - поправил

[aaz]

Выкрутился.

[Прагмат]

а у нас нет таких???

[kai]

Не хочу никого расстраивать, но пока еще таких людей вообще 99 процентов от общего числа.

[aaz]

Благодаря чему кризис ещё не перерос в катастрофу.

[kai]

Ну знаешь, чтобы одновременно во всем мире и во всех отраслях настал кризис, нужно не падение котировок, а падение ядерных бомб. Но смысл современой всемирной финансовой системы именно в том и состоит, что кризис по цепочке будет доходить до всех остальных отраслей. Финансы и банковский сектор - это, если угодно, кровеносная система, по которой кровь-деньги снабжают организм экономик. Сейчас этот ток крови сильно и сильно ослабеет...

[aaz]

На самом деле, я ещё и эффект паники имел в виду.

[koyot]

Эффект паники - основа любого кризиса.

[aaz]

Паника среди упыр спекул инвесторов и простого населения ИМХО "гораздо разные" вещи.

[Молчун]

Сообщение от koyot

Ребят, кончайте морочиться на тему теоретического удешевления жилья. Имел вчера разговор с человеком, близким к одному крупному застройщику. Мнение такое: если цены и упадут, только у мелочи. Крупные над идеями падения цен откровенно смеются. Цитата: "Да мы заколотим подъезды и подождем. Нам пофик. Через полгода-год продадим по той цене, которая устраивает НАС." Вот и весь разговор. Бабло есть. И терять прибыль на фоне временных сложностей никто не собирается.

чего вы там заколотите.....разве что гвоздь в крышку гроба своего бизнеса :-)
БАЛАБОЛ твой знакомый.......ну ниче ситуация надеюсь жестоко накажет за этот треп :-))))))

[aaz]

Сообщение от koyot

Крупные над идеями падения цен откровенно смеются.

Хорошо смеётся тот...

Пущай подъезды заколачивают. Будто без них не проживём.

[Opel_Astra]

неплохой пример заколачивания подъездов есть на автозаводе, на проспекте Ильича. Построили там как-то новые домишки с претензией на элитность. Типа гараж подземный там... но цены поставили абсолютно нереальные Продавали дооолго. Очень долго. Я все думал, когда ж они сдадутся и поймут, что надо цены скинуть. Ведь простаивают квартиры, а значит зарыты бабки. Но, видать, действительно с деньгами так все хорошо, что так и не скинули. Не знаю, продали ли сейчас все квартиры... Видимо продажа менее половины квартир полностью окупает вложения. А дальше можно не торопясь продавать. Увы для нас, потенциальных покупателей

[aaz]

Ежели Молчун прав о 300% доходности "девелоперов", для окупаемости и четверть продать достаточно.

[kai]

В продолжение разговора о том, что у "крупняка" все зашибись и они отстоят цены:

Лужков пообещал 2 миллиарда баксов до конца года московским девелоперам: http://www.vedomosti.ru/newspaper/ar...8/10/07/163811 . Ну это тем, которые крупные, которые "подъезды заколотят".

Если мы не заинтересованы в появлении долгостроев, которые были при советской власти, конечно, будут приниматься все меры, которые позволят достроить объекты. В том числе будем помогать, чтобы банковские структуры пролонгировали кредиты строителям, — рассказал «Ведомостям» первый заместитель мэра и руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Прикольно так, заменяют прблемы коммерческих и частных структур, застройщиков на общие, социальные проблемы.

Девелоперы находятся в сложной ситуации: многие банки просто отказываются кредитовать их, исходя из отраслевого признака и не обращая внимания на качество заемщика», — говорит Андрей Верхоланцев из «Антанта пиоглобал». Многие застройщики серьезно нарастили долги. Так, по расчетам «Ренессанс капитала», на конец 2008 г. общая задолженность «Система-галс» составит $1,52 млрд, ЛСР — $1,26 млрд, ГК ПИК — $1,57 млрд. А до конца года ЛСР необходимо выплатить $200 млн, ГК ПИК — $515 млн.

Cистема-галс и ПИК - это такой "крупняк", что дальше некуда, но даже у этих компаний деньги заемные. Нет, конечно, свои-то тоже есть, но и незавершенных строек у них огромное количество. А ПИК, к слову, увлекается торговлей по векселям, так что его "дольщики" на самом деле не дольщики, которых хоть как-то, но защищает закон о долевке, а соинвесторы - им принадлежит лишь доля в компании, которая строит дом. И если дом не получится - ну что ж, бывает...

По данным отчетности компаний на II квартал 2008 г., «Главмосстрой» за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% — с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб.; «Моспромстройматериалы» (входит в «Главстрой») — на 84% с 7,68 млрд до 14,15 млрд руб.; ДСК-1 — на 45% с 22,66 млрд до 32,97 млрд руб.

Главмосстрой - тоже самый что ни на есть "крупняк", между прочим аффилированная с "Базэлом" структура.

«Очень хорошо, что власть понимает, что мы находимся в одной лодке. $2 млрд вполне могут помочь разрулить ситуацию в ближайшее время», — уверен президент Mirax Group Сергей Полонский.

К слову, именно "Миракс" одним из первых объявил о заморозке своих новых проектов - правда, Москву-Сити вряд ли приостановят. И это тоже такой крупняк, что мама не горюй.

Думаю, что приведенных цифр более чем достаточно, чтобы понять, насколько застройщикам нужны продажи. Кстати, если кто не понял насчет того, как будут потрачены эти два миллиарда - на эти деньги Москва будет выкупать жилые площади по их рыночной цене и передавать очередникам. Отличная благотворительность...

[paganel]

Вань, вопрос не в том, нужны продажи или нет. Сам же написал - выкупать будут по рыночной цене, а не с дисконтом в 50%.

[kai]

Ну ты притворяешься, что ли? Этот механизм ну абсолютно нерыночный. И Москве в данном случае нужны не квартиры, а передать как-то деньги "своим" застройщикам. Поэтому и собираются закачивать деньги в эти компании.

Или ты что, считаешь, у "миракса" будут покупать хаты для расселения?

[maxim007]

Сообщение от kai

А ПИК, к слову, увлекается торговлей по векселям, так что его "дольщики" на самом деле не дольщики, которых хоть как-то, но защищает закон о долевке, а соинвесторы - им принадлежит лишь доля в компании, которая строит дом. И если дом не получится - ну что ж, бывает...

Небольшое уточнение - этим "дольщикам" принадлежит не доля в компании, а просто право требования денежной суммы на условиях, указанных в векселе. Так что ее в качестве "кредиторки" тоже можно учитывать (если это не делается).

ЗЫ: А не Полонский ли в ж*пу всех посылал у кого нет миллиарда?

[любитель]

Сообщение от maxim007

ЗЫ: А не Полонский ли в ж*пу всех посылал у кого нет миллиарда?

он-он очевидно сам теперь пойдёт , ибо нефиг ....

[kai]

Да, Макс, ты прав - я несколько упростил формулировку. Смысл тот же, впрочем.

[TLK]

Сообщение от koyot

Крупные над идеями падения цен откровенно смеются.

Это называется "играть против рынка".
Не знаю отдает ли себе человек близкий к крупняку себе в этом отчет или нет... но если рынок вдруг переборет (долговременная рецессия) - то игроки против будут в сильном пролете...

Наверное они там не глупее нас тут, так что поблефуют-поблефуют немного а потом начнут потихоньку работать.

Кто знает сколько домов построено скажем в Медвежьей долине и каков процент распроданных квартир? Злые языки говорят что продано только 30%.

[koyot]

Понимаешь, мое мнение на тему кризиса достаточно простое. Кризис является кризисом, как таковым, для большинства людей. Причем чем меньше у человека доход, тем больнее по нему ударяет (ну я не про бомжей, конечно ). Но не для всех. В первую очередь надо понимать, что пресловутый закон сохранения энергии справедлив и для рынка. Если где-то стало меньше, значит где-то - больше. Равно как и справедливо, что если где-то стало хуже, то где-то лучше. Практически кризисная ситуация означает лишь стекание капиталов в более ограниченный круг карманов, чем раньше. Откуда оно, в результате, через некоторое время начнет перетекать обратно на рынок, вызывая передел рынка и переподчинение организаций и отраслей новым хозяевам. По сути мы имеем перераспределение игроков на рынке, ничего больше. Увы, происходит это за наш счет.

[kai]

Злые языки ошибаются, там дома выкупались полностью еще до конца строительства этих самых домов. Последние два, "если че" были сданы только этим летом, в продаже от застройщика, если не ошибаюсь, ничего нет с весны.
Однако заселено далеко не все, я думаю, что очень много инвестиционных квартир. Да и сдается немало.

[TLK]

Сообщение от kai

в продаже от застройщика, если не ошибаюсь, ничего нет с весны

Знакомый приценивался в конце лета. Квартиры от застройщика были...
Не могу впрочем сказать в сданных домах или еще нет.

Я полагаю кому-то следует позвонить и представится покупателем.

[kai]

Завтра так и сделаю.

[Andrey]

Сравнивая "плотность парковки авто" в Медвежьей долине и в "старых" (и "относительно низкоэтажных", насыщеных гаражами и парковками) Щербинках - 30% недалеки от истины вроде .

[kai]

С плотностью парковки авто в "медвежке" все в порядке - не надо забывать, что в расчете на один подъезд у "свечки" парковочных площадей куда больше, чем у многоподъездного дома.
Плюс есть такая штука, как трехэтажная парковка - там на всех этажах стоят машины, в общей сложности около сотни точно. А в щербинках минимум половина гаражей пустые, там кроме стратегического запаса картошки ничего нет.

Живу и там, и там, если что .

[Andrey]

Насчет гаражей в Щербинках, мягко говоря, не соглашусь, ибо имею там гараж и у тестя там гараж (в разных массивах). Мои личные наблюдения:
- около 60% гаражей "авто ездят каждый день или почти каждый день".
- 20% гаражей - "садисты старой закалки" (деды на Москвичах 408/412 и "копейках")
- 10% гаражей - "не открываются никогда" (ХЗ вообще - есть там авто или картошка и вообще живы ли их владельцы - один такой практически точно напротив моего - замки там уже "проржавели полностью" - имхо, открыть их только болгаркой получится).
- 10% - как раз "стратетические хранилища корнеплодов"...

Примерно так чисто по личным наблюдениям.

[kai]

Возможно дело в том, что я говорю о микрорайоне 40 лет Победы, у нас "массивов" фактически нет. А у гаражей по периметру микрорайона ситуация именно такая, как я выше написал .

[SVV]

Сообщение от kai

С плотностью парковки авто в "медвежке" все в порядке - не надо забывать, что в расчете на один подъезд у "свечки" парковочных площадей куда больше, чем у многоподъездного дома.
Плюс есть такая штука, как трехэтажная парковка - там на всех этажах стоят

на счет долины не согласен, я тоже там бывает живу, конешно пока есть куда машину воткнуть, но надо учитывать что кол-во машин там очень быстро возрастет, все достроится, все заселятся, с долгами раплатятся...
перед домом где я обитаю убирется 15 машин, в подъезде 6 квартир на этаже (вроде), этажей - хз скока, не помню наверно около 12ти, то есть 70 квартир..
у нас на одну квартиру - 2 машины, т.е. может быть до 100машин на подъезд....
зы а парковка не бесплатная

[kai]

Под словами "все в порядке" я имел в виду полную забитость проездов и парковок возле домов к вечеру - приезжая домой после 8 часов вечера, приходится ставить машину на стоянку, мест нет даже на тротуарах. И на парковке по моим оценкам (считать удобно, все места нумерованы ) стоит до сотни машин, общая емкость у нее около двухсот пятидесяти.

[Positive]

А вот в Иркутске...

[MK011]

С китайскими стоителями - не получится.

[Слон]

Не понял только одно - нам покупать или продавать?

[Boom]

сидеть на заднице ровно. imho

[MK011]

Типа, продавать. Если кто-то это купит ...

[Слон]

Для меня как раз этот кризис в жилу *подсчитывая прогноз продаж на следующий год*

[AM (S)]

Чем торгуешь? Пулемётами?

[Слон]

Запчастями к оборудованию. Бабла на новое тратить будут меньше, значит будут вкладываться в поддержание существующего

[Крыглоупек Грамцианский]

Резонно.

[sprite]

к какому оборудованию?

[Snail]

Разве "Нимфа", туды ее в качель, кисть дает? (с)

[TLK]

Звонили знакомые. Они в условиях кризиса решили вложится в недвижку.
Оплатили квартплату на год вперед.

[IB]

гз, конечно, опередил на этом форуме. но пусть будет и в этой теме

[Sergio Safoni]

Для сторонников сохранения старой древисины в центре города сйчас праздник, ибо все новое идиотское строительно будет заморожено