Новеллы земельного и градостроительного законодательства

[pip]

В последнее время приоритетным направлением политики государства является развитие жилищного строительства в целях улучшения жилищных условий граждан, повышения доступности приобретения жилья. Основой реализации данной политики государства является совершенствование нормативной правовой базы Российской Федерации, в том числе в части упрощения процедур предоставления земель для жилищного строительства, развития территорий населенных пунктов.
Для реализации указанных целей, как видится, и был принят федеральный закон от 18 декабря 2006 года “О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ” (далее — Федеральный закон), вступивший в силу с 1 января 2007 года. Кроме того, указанным законом конкретизируются отдельные положения Земельного кодекса РФ, в том числе и в части порядка прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, снимаются существующие противоречия в различных отраслях законодательства.
Подробнее остановиться на указанных нововведениях мы попросили начальника отдела правового обеспечения управления Роснедвижимости по Нижегородской области Ларису АЛАТИНУ.
— Этот федеральный закон приводит в соответствие существующую терминологию земельного и градостроительного законодательства. Принятие федерального закона № 131 “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и нового Градостроительного кодекса РФ и введение понятия “поселение”, обозначающего статус муниципального образования, привело к одинаковому обозначению двух различных понятий в законодательстве — поселение как муниципальное образование и поселение как категория земель.
С 1 января 2007 года категория “земли поселений” переименована в категорию “земли населенных пунктов”, понятие “черта поселения” заменяется понятием “граница населенного пункта”.
Также внесены изменения и в процедуры перевода земель или земельных участков других категорий в категорию “земли населенных пунктов” и из категории “земли населенных пунктов” в другие категории. Статьей 83 Земельного кодекса РФ, представленной в новой редакции, устанавливается понятие “земель населенных пунктов”. “Землями населенных пунктов” признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона вопросы перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности. Установлением или изменением границ населенных пунктов в соответствии со статьей 84 Земельного кодекса РФ (в новой редакции, принятой федеральным законом) являются:
— утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
— утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Соответствующие изменения внесены в нормативные правовые акты: Земельный кодекс РФ, федеральные законы “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, “О введении в действие Земельного кодекса РФ”, “О введение в действие Градостроительного кодекса РФ”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Порядок утверждения и изменения генеральных планов и схем территориального планирования установлен статьями 19—26 Градостроительного кодекса РФ. Однако, до утверждения генеральных планов городских округов, поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 года, в соответствии с пунктом 2 статьи 35 Федерального закона применяется временный порядок перевода земельных участков в категорию “земли населенных пунктов” (из категории “земли населенных пунктов”) с одновременным установлением разрешенного использования включаемых (исключаемых) земельных участков. Порядок включает в себя следующие процедуры:
— Подача заинтересованным лицом заявления в соответствующий орган местного самоуправления с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка, правоустанавливающих документов на земельный участок, копии документов, удостоверяющих личность заявителя.
— Проведение органом местного самоуправления публичных слушаний (за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования) и подготовка заключения о возможности и целесообразности включения (исключения) земельного участка в границы населенного пункта.
— Направление органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заявления о включении (исключении) земельного участка в границу населенного пункта, прилагаемых к нему документов, заключения, а также заключение о результатах публичных слушаний.
— Проведение исполнительным органом государственной власти субъекта РФ согласований в предусмотренных законом случаях и принятие решения (либо отказ в принятии решения) о включении (исключении) земельного участка в границу населенного пункта и об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка.
До 1 января 2008 года по инициативе заинтересованного лица допускается включение земельного участка в границы населенного пункта либо исключение земельного участка из границ населенного пункта на основании документов, предусмотренных федеральным законом от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.
Еще одно важное нововведение. В целях осуществления жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства статьей 26 федерального закона установлена возможность увеличения территорий населенных пунктов за счет включения в их границы земельных участков из категории “сельскохозяйственного назначения”, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных в пользование или во владение гражданам либо юридическим лицам, а также находящихся в федеральной собственности и предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям, за исключением особо ценных продуктивных земельных участков, включенных в перечень, утверждаемый правительством РФ. При этом право распоряжения такими земельными участками передается органам государственной власти субъектов РФ на срок полтора года с даты принятия решения о включении указанных земельных участков в границы населенных пунктов.
Другим направлением развития жилищного строительства является развитие застроенных территорий, порядок проведения которого установлен статьями 46.1—46.3 Градостроительного кодекса РФ, вводимыми Федеральным законом. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента только в случае, если на такой территории расположены:
— многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
— многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
На застроенной территории также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
В соответствии с договором о развитии застроенной территории, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, по результатам аукциона, осуществляет:
— подготовку проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания данной территории;
— создание (приобретение) и передачу в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на данной территории, и (или) выплату выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;
— строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.
Орган местного самоуправления в исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории:
— утверждает проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);
— принимает в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;
— предоставляет без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах данной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам. Соответствующие изменения внесены и в статьи 30, 30.1 Земельного Кодекса РФ.
Еще один интересный момент. С целью уменьшения сроков жилищного строительства внесены дополнения в статью 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающие, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Также внесены изменения и дополнения и в 53 статью Земельного кодекса РФ, устанавливающие четкий порядок отказа лица от прав постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. До настоящего времени данного порядка законодательно установлено не было, что вызывало немалое количество вопросов как у граждан (юридических лиц), так и у органов местного самоуправления.
В соответствии с установленным порядком при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с установленной компетенцией по распоряжению землями. К заявлению об отказе от права прилагаются: кадастровая карта (план) земельного участка (при ее наличии), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия — копия решения о предоставлении земельного участка, а также копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Решение о прекращении права принимается в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю.
В случае, если прекращаемое право не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, то право прекращается с момента принятия решения. Орган, принявший решение о прекращении права, в недельный срок сообщает о прекращении права в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, орган, принявший решение о прекращении права, в недельный срок обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Стоит отметить, что конкретизируется формулировка абзаца 3 пункта 10 федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ”. Слова “административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации” заменяются словами “административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации”. Новая формулировка четко обозначает компетенцию по распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.
Статья 4 Федерального закона вносит изменения в статьи 279, 282 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие возможность принятия решений по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд не исключительно государственными органами, а также и органами местного самоуправления.
Напомню, что с 1 января 2008 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс РФ, признающие утратившими силу нормы в отношении возмещения потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. В частности признается утратившей силу статья 58 Земельного кодекса РФ, глава VIII Земельного кодекса РФ получает новое наименование (“Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд”), вносятся иные изменения.

Источник