Про цены на жильё

[MK011]

Появилось интервью с московским упырём девелопером, строящим монолитные высотные дома (наверное, икается). Интересное в нём следующее:
"Юридически девелоперам очень сложно передать объекты банку в счет долгов. Потому что, как только вместо своих долгов банк получит залоговый объект, ЦБ заставит делать 100-процентное резервирование по нерезервированному кредиту. У банка получится двойной убыток. Тупик в том, что одна проблема выйдет в две суммы."

Т.е. банкротить строителя и отбирать у него стройку банку не выгодно из-за особенностей национальной банковской системы. Значит, жильё в разы за год дешеветь не будет.

[Sergio Safoni]

цены на жилье все же снижаются, но не резко, а вот на дачи (вернее холупки) в городе и пригороде растут

[telpv]

на холупки растут, и еще как...
только никто не берет по большой цене их, по тому, что землю под строительство дешевле закупить.

[Novik]

Сообщение от Sergio Safoni

цены на жилье все же снижаются, но не резко, а вот на дачи (вернее холупки) в городе и пригороде растут

Наверное связано с тем что в садах разрешили прописывать.

[egold]

Сообщение от MK011

Значит, жильё в разы за год дешеветь не будет.

здравомыслящим людям это итак понятно.

[MK011]

Тут причины объясняются. В США, например, это не так.

[MK011]

Кстати, живущие там искренне удивляются, почему у нас тут всё дорожает? Приходится объяснять про "китаизацию": у них товарных запасов лет на десять, поэтому распродают абы за что. У нас любое производство дешёвое только пока массовое. Просто делать перестают, а то, что остаётся или мелкосерийное - увы.

[Крыглоупек Грамцианский]

Что-то совсем непонятное сказал.

[MK011]

Цены (по моей деятельности) растут из-за снижения объёмов производства.

[Piwis]

Что-то он напутал мне кажется с этими резервами.

[Tos]

При переводе недвижимости из залога в собственность банка, выданная ссуда становится необеспеченной, и пока банк не продаст объект и не погасит долг заемщика, кредит считается необеспеченным и высокорискованным, следовательно, по требованиям ЦБ - резервирование средств +100%.

[kai]

Ага, к тому же сейчас по российским законам "плохой" суммой кредита считается только сумма просроченного платежа, а не само тело кредита. Поэтому банкам действительно очень невыгодно востребовать залоги: во-первых, банки попадают на доп. резервирование, во-вторых, сразу получают в качестве "плохой" всю сумму кредита и, в третьих, вынуждены еще как-то распоряжаться залогом, быстро реализовать который нереально.

[maxim007]

Сообщение от Tos

При переводе недвижимости из залога в собственность банка, выданная ссуда становится необеспеченной, и пока банк не продаст объект и не погасит долг заемщика...

хм... если недвижимость переходит к банку, то кредит (или его часть, зависит от оценки имущества) считается погашенным, потому что покупная цена идет в зачет к обеспечиваемому обязательству

[Piwis]

Речь здесь о том, что просрочил человек пяток платежей по 30000 - проблемный кредит у банка считается суммой 150000, а как только он забирает залог, то проблемная сумма становится равна залоговой стоимости.

[maxim007]

Сообщение от Piwis

Речь здесь о том, что просрочил человек пяток платежей по 30000 - проблемный кредит у банка считается суммой 150000, а как только он забирает залог, то проблемная сумма становится равна залоговой стоимости.

Так кредита-то больше нет (ну, или сильно меньше стал)? Или это висящая на балансе банка недвижка должна быть резервами обеспечена?

[Piwis]

Она по умолчанию обеспечена резервами в 1-10% (зависит от кредитной истории) от залоговой стоимости.
Здесь речь о другом. Что в разы, 10ки раз, вырастут размеры в отчётностях банка суммы проблемных кредитов. Из-за таких вот особенностей учёта.

[Tos]

погашенным он станет когда денежка капнет на счет. а она из воздуха не берется, и дом денежкой не считается.

[maxim007]

Сообщение от Tos

погашенным он станет когда денежка капнет на счет. а она из воздуха не берется, и дом денежкой не считается.

передача "дома" в собственность банку считается отступным и прекращает (полностью или в части) обязательство по кредиту с момента его передачи в собоственность

[Tos]

по договору об отступном - да, есть множество других видов отъема собственности проблема договора об отступном - разное понимание стоимости имущества. зачастую сильно разное. А в случае с юр. лицом если нет договоренности об отступном, банк должен направить заемщику Требование о досрочном истребовании кредита, и по факту получения, перевести всю сумму долга на просрочку, т.е. опять создать 100% резервы.

[maxim007]

Сообщение от Tos

по договору об отступном - да, есть множество других видов отъема собственности

Но если честно, никак не могу представить себе другой, кроме грабежа, вид отъема, при котором заемщик одновременно оказывается без имущества и остается должным всю сумму кредита, а банк, соответственно, получает себе в собственность это имущество и требует возврата кредита

Требование о досрочном истребовании кредита, и по факту получения, перевести всю сумму долга на просрочку, т.е. опять создать 100% резервы.

А вот здесь как раз (если нет такого соглашения) банку в собственность ничего не поступает - идет реализация через аукцион третьим лицам.

[Tos]

но резервы.. т.е. дополнитеьлный раход бабла наступает неизбежно.

[IB]

А что резервы? Если кредит шлак, то какая разница когда ты его спишешь? Ох уж этот креатив в бухучете

[kai]

Разница колоссальная. Вся современная экономика - она на отчетностях держится. Какая разница, что у тебя есть - главное что ты показываешь. Отсюда и вся синтетика типа ебитды, фундаментальных, блин, показателей.

[Tos]

помнишь притчу про троих на необитаемом острове, когда из 100 долларов через 2 недели капитализация острова по отчетности составила 10.000$ ?

[IB]

Помню. А еще было риалити шоу Энрон и Артур Андерсен.

А вот скажи мне разве создание резерва приведет к двойному убытку как говорит прораб в статье?

[Tos]

ну не к двойному, резерв это же не выкидывание денег, просто их обездвижевание на время, т.е. реальные потери это на списании суммы не поддающейся к взысканию и потери на обездвиженных средствах. Их можно было тупо разместить на депозит и получить прибыля.

[kai]

Плавно переходим к теории дисконтирования денежных потоков .

[Tos]

ыыыыы, давайте не будем хотя бы здесь об этом....

[IB]

Ну и что в итоге-то? Т.е. резервы просто уменьшают бумажную прибыль банка. Если кредит шлак , то хорошо что списали. Не шлак - восстановим резерв, покажем прибыль. Но это, конечно, хуже, чем сидеть скрестив пальцы и аудиторам говорить кредит не шлак и ща вот этот монолит в престижном районе Балашихи уйдет со свистом, а девелопер вообще хороший человек, а потом судорожно списывать убытки и говорить, как же так Америка нас подвела.

[Tos]

Реальную тоже уменьшают, ну прикинь, резерв миллионов на 15$. пока суд да дело, пол-года пройдет.. а кинь их хотябы под 4% на межбанк получишь за полгода 300 k$... вот тебе и арифметика. Понятно что кредит шлак, но лучше сделать хорошую мину, и не подстегнуть рядом сидящих таких же.

[IB]

А прикинь сколько можно было заработать не давая шлакокредит строителям, а всё на межбанк засовывать?

[Tos]

Хе так шлакостроителям можно было засунуть под 12% взяв за бугром под 3

[kai]

Ну да, а когда начались игрища на межбанке и валютах в начале года, все резко метнулись туда .

[IB]

И вдруг оказалось, что строители могут не расплатиться. И только инструкции ЦБ удерживают цены от падения.

[Piwis]

Да, точняк, зря бучу поднял. Просто ещё другая схема есть, проще.

[okosoft]

Сообщение от MK011

Т.е. банкротить строителя и отбирать у него стройку банку не выгодно

Ну тогда пусть просто с голода сдохнут.

[egold]

а тебе то от этого какая выгода?

[okosoft]

я за справедливость

[egold]

не улавливаю связи...

[Молчун]

Сообщение от egold

не улавливаю связи...

че тут не понять..рано иль поздно придется....:-) с небес ..с небес на землю....так бы падали не больно...а тут пружину натягивают....в какой-то момент хрясь и рылом об асфальт с ускорением :-)))
абвала мы хотим..а точне как правильно окософт выразился...за СПРАВЕДЛИВЫЕ цены :-)

[egold]

а какие они - СПРАВЕДЛИВЫЕ? чтобы такие как ты и okosoft могли без проблем квартиру купить чтоли?

ну купите вы...а для дворника Ивана Кузьмича они по прежнему будут "НЕСПРАВЕДЛИВЫМИ"....и чего...

[okosoft]

причем тут мы с Молчуном.

справедливые это когда 70-80% населения могут позволить себе жилье не ограничивая себя при этом в еде картошки.

И если по другим товарам цена устанавливается рыночным образом, то есть при повышении спроса цена увеличивается при понижении цена снижается, то с недвижкой у нас (это только у нас, в развитых странах всё нормально), так вот у нас работает эффект храповика. Пока жизнь малина - цена растет вверх. Как только наступает Ж..А, то цена не сползает а эффектом храповика стопорится на месте. Но все понимают что храповик бесконечно не может держать усилие. Наступает момент когда зубчик обламывается, а усилие при этом очень большое и тогда... ПИИИИ.........ЕЦ

[egold]

Сообщение от okosoft

справедливые это когда 70-80% населения могут позволить себе жилье не ограничивая себя при этом в еде картошки.

это утопия. даже в развитых странах большинство людей должны работать на недвижку большую часть жизни. и во многом себе отказывать.

в том числе и поэтому в Европе не принято звать к себе домой гостей и кормить их за свой счёт. кроме менталитета, ещё и элементарно не могут себе позволить.

[telpv]

думаю цены на недвижку можно сбить, путем доступности строительства малоэтажного частного жилья, а именно домов и котеджей
под доступностью я понимаю следующее: массовое выделение земель под частное строительство, простота подключения к коммуникациям (газ, канализация, свет). Считаю что для этого необходимо политическое решение.

[hoopoe]

в каждой шутке...

для этого дороги нужны, сеть дорожная... если 10% населения Нижнего поселить за городом - то на всех въездах/выездах из города утром/вечером будет такой стояк, шо теперешние пробки будут вспоминаться как прогулка с ветерком

[Andrey]

Эта проблема решается много проще, чем может показаться Достаточно в комлпект к этому вынести за город "бизнес-зоны" и немного "человечью инфраструктуру". То есть суть "расширить город вширь". По ходу аккуратно это "выложить кольцом" вокруг нынешнего города и построить НКАД .

[Max]

Фигассе проще. Один только НКАД чего только стоит.

[hoopoe]

гораздо интереснее как ее закольцовывать? еще 3 моста строить?

[Max]

Щас Андрей расценки погуглит, расспросит знакомых и предложит тут проект строительства транспортной развязки "НКАД" по цене ржавой выхлопной трубы от Мицубиси Спейса.

[hoopoe]

а откуда он знает скока стоит старый глушак от этого спейса?

[Max]

Погуглит, у знакомых спросит.

[Drowt]

Сообщение от MK011

Т.е. банкротить строителя и отбирать у него стройку банку не выгодно из-за особенностей национальной банковской системы. Значит, жильё в разы за год дешеветь не будет.

Вообще не вижу связи. Достаточно открыть ИРР и убедится что 90% продаваемых объектов в НН это вторичка. Остальные 10% новостроек рынок не делают.

[MK011]

Цены на "вялотекущей" вторичке прямо определяются стоимостью квадратного метра новостройки. Так будет, пока "содержание" пустой квартиры будет дёшево.

[Max]

Много там вторички продается, цены какие? Да, новостроек мало, но от этого жилье дешеветь не начнет уж точно.

[Piwis]

Кстати, давление на цены происходит именно из-за снижения цен на новостройки.

[Drowt]

Нефига подобного. Цены на новостройки за последний год, за исключением буквально нескольких объектов, не снизились. А цены на вторичку в рублях просели минимум на 35%.

[Piwis]

Ты, наверное, про Москву, а я - про Нижний. Здесь именно так, народ ещё живёт иллюзиями.

[Drowt]

как раз про НН

[IB]

Вы скажите прямо уже таки можно покупать или надо сметать всё не торгуясь?

[Tos]

я бы еще немножко подождал. до осени.

[IB]

Какого года?

[Tos]

это уже второй вопрос

[MK011]

Нужно дождаться хотя бы одного местного банкротства застройщика.

[am123]

Сообщение от IB

Вы скажите прямо уже таки можно покупать или надо сметать всё не торгуясь?

Зависит от предложения и что желаете - коммерч. недвиж. или жилая.
Больше всего просядет жилая вторичка и новострой, но меньше. Коммерческая очень подешевела, тут уже еще чуть-чуть и дно.

[Duke Solo]

Нижний Новгород. 15 июня. НТА-Приволжье – В Нижнем Новгороде по ценам на готовое жилье по состоянию на май лидировали Верхне-Волжская набережная, улицы Новая и Минина (Нижегородский район), сообщается в докладе информационно-аналитической службы группы компаний "Триумф".

Согласно информации, средняя стоимость 1 кв. м на улице Новая составила 107,84 тыс. рублей, на Верхне-Волжской набережной – 104,8 тыс. рублей, на улице Минина – 93,16 тыс. рублей.
(с) nta-nn

[egold]

Не может Новая стоить дороже Минина и тем более Верхне-Волжской. Это бред...Или они взяли новостройку на Новой и сталинку на Минина?
Так на Минина и новостройки есть...

[Duke Solo]

Возможно, дело в "уровне" возводимого жилья.
На новой все же этажность ограниченна, и кой-какие поземные парковки есть. То, что сейчас на ул. Минина строят... ну это медвежья долина какая-то.

[Piwis]

Не вижу связи между резервированием и не снижением цены. Залоговая стоимость объекта существенно ниже рыночной (не считаю аферы). Плюс есть частичное погашение. Поэтому аукционная начальная стоимость будет очень вкусной, в особенности по объектам, заложенным в 2006-2007 годах.

[MK011]

Хотя бы один аукцион - прошёл?

[Piwis]

В Москве - наверняка, там уже выселяли народ. У нас по другой схеме действуют, без аукциона, перехода права собственности на банк и связанным с этим резервированием.

[Tos]

это единичные, маргинальные случаи. погоды не делают.

[Piwis]

Я не вижу всего рынка, но нас в январе-феврале завалили предложениями. Сейчас поутихло всё. Больше всего было земли, чем нежилой. Квартир вовсе не было.