80 процентов российских семей считают признаком благополучия и достатка наличие собственной недвижимости, а 60 процентов говорят о том, что улучшение жилищных условий для них — задача номер один. Именно поэтому, по словам первого заместителя председателя правительства РФ Дмитрия Медведева, руководители нашего государства рассматривают эту задачу как стратегическую, но решать ее правительство намерено по-новому, а не так, как это делалось в 60—80-е годы прошлого века.
Дмитрий Медведев заявил об этом на недавней встрече с представителями бизнеса по вопросам реализации приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. В этой встрече принимал участие и президент Российской гильдии риелторов Александр РОМАНЕНКО, который на прошлой неделе побывал в Нижнем Новгороде и поделился своими размышлениями о факторах, влияющих на ход реализации национального проекта “Доступное жилье”, о тенденциях на рынке недвижимости.
Эти тенденции, пока наиболее ярко проявившиеся на столичных рынках вторичного жилья (в Москве и Санкт-Петербурге), скоро, похоже, дойдут и до других крупных городов России. Там традиционно с некоторой временной дельтой повторяется ценовая ситуация московских и петербургских рынков. Цены на недвижимость, которые в 2001—2004 годах увеличивались на 13—15 процентов в год, с лета прошлого года, по словам Александра Романенко, взлетели до астрономических высот. Во второй половине 2005 года темпы роста реальных цен составили 40 процентов годовых, а в нынешнем году — 90 процентов! Риелторы говорят о значительном “перегреве” рынка недвижимости. На вторичном рынке цены растут примерно на 4 процента в неделю. При этом активность спроса как на вторичном, так и на первичном рынке жилья падает. Эксперты считают, что они, такие цены, в Петербурге близки к максимальной отметке. Средняя цена на петербургской “вторичке” составляет 2,4 тысячи долларов за один квадратный метр. А в Москве за жилье в районе Тверской улицы требуют уже 4 тысячи долларов за квадратный метр. Рост цен на вторичное жилье в крупных российских городах составил этим летом 12—15 процентов, а на нижегородском рынке долевого строительства, например, 15—20 процентов.
Александр Романенко назвал несколько причин сложившейся ситуации. Цены вторичного рынка, считает он, влияют и на цены строящегося жилья. Это рынок спекулятивный, его участники играют на повышение. В ситуации стремительного роста цен продавцы выставляют объекты недвижимости по непомерно завышенным ценам. Президент Российской гильдии риелторов назвал ситуацию с предложением по квартирам дефицитом. Он объяснил, что сейчас на рынке практически полностью отсутствует предложение в части прямых продаж комнат и одно-, двухкомнатных квартир. Это, кстати, традиционно наиболее востребованный и ходовой товар вторичного рынка. Его место занимают малоликвидные варианты многокомнатных квартир в старом фонде. Предложения, которые можно найти в электронных базах агентств недвижимости, чаще всего являются вариантами продажи со встречной покупкой, что, по словам Александра Романенко, делает практически нереальным их приобретение. В нынешней ситуации Российская гильдия риелторов делает особый акцент на профессональную подготовку людей, работающих в этом бизнесе. Без четкой системы образования, контроля и осознания своей ответственности, считает Александр Романенко, нельзя построить цивилизованный рынок, защитить клиентов. Здесь большую роль играет система сертификации риелторов. Процесс этот идет также непросто: если в Санкт-Петербурге сертифицировано 80 процентов специалистов-риелторов, то в Нижнем Новгороде всего 21 процент.
В настоящее время налицо ситуация падения спроса как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Пика своей активности рынок достиг нынешним летом. Но цены продолжают расти, причем малогабаритные квартиры дорожают быстрее больших по площади. На рынке недвижимости в этих условиях, по мнению специалистов, возможны лишь самые простые сделки: прямая покупка — прямая продажа. А ведь вторичка всегда формировалась именно обменами, через сделки купли-продажи. В условиях стремительного роста цен такие цепочки реализовать невозможно.
Все это тормозит и развитие ипотечного кредитования. Даже с привлечением банковских средств квартиру по нынешним ценам купить могут очень и очень немногие семьи. Поэтому, несмотря на эффективное взаимодействие риелторов, застройщиков и банков, которые постоянно совершенствуют условия кредитования, снижая процентную ставку, приобрести на ипотечные средства ничего практически нельзя. По данным Российской гильдии риелторов, только каждому третьему заемщику, получившему ипотечный кредит в банке, удается сейчас купить квартиру. Риелторы говорят о двоякой роли ипотеки в этом процессе. Они полагают, что в условиях сумасшедшего роста цен на жилье она остается одной из немногих возможностей купить квартиру. С другой стороны, ипотечные средства способствуют увеличению платежеспособного спроса, что ведет к росту цен на недвижимость. Дешевые деньги — дорогое жилье. Однако к концу года эксперты ожидают стабилизации рынка, надеясь на замедление темпов роста цен и появление адекватного спросу предложения. Такая стабилизация, вероятно, подтолкнет и развитие ипотечного кредитования.
Прогнозы, конечно, сбываются редко, но профессионалам хочется в них верить. Аналитики рынка российской жилой недвижимости считают, что рост цен на жилье должен замедлиться, но процесс этот может продлиться до конца года. Надежду внушают и показатели темпов роста цен. За период с конца августа по конец сентября эти темпы упали с 4,8 до 2,4 процента. После Нового года, считают специалисты, цены могут продолжать свой рост по инерции, но количество предложений на рынке увеличится, что позволит снижать цены. Кроме того, по прогнозу, зимой нас ждет стабилизация и, возможно, снижение цен на 5—10 процентов. Все зависит от того, насколько рост цен превысит объективные возможности покупателей. Кстати, все эти прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений.
Александр Романенко на встрече в Нижнем Новгороде отметил, что все участники рынка понимают ненормальность сложившегося положения на рынке и испытывают беспокойство относительно дальнейшего развития событий. Совокупность факторов внешней среды поставила их в узкие рамки, сократив выбор вариантов рыночной тактики. Поэтому, сказал Романенко, маховик цен будет продолжать раскручиваться, и остановить его может либо резкое увеличение предложений, что в ближайшее время маловероятно, либо естественный предел платежеспособного спроса.
Вот в таких условиях идет реализация приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. Понятно, что о доступности здесь говорить невозможно. Высокие цены перекрыли доступ к своему жилью многим россиянам, мечтающим порой не о том, какого цвета купить новую машину, а из чего приготовить семье ужин нынешним вечером. Согласитесь, так живет большинство. Но специалисты ищут выход, предлагают свои пути решения проблемы корректировки роста цен на рынке недвижимости и обеспечения доступности жилья для граждан.
Александр Романенко предлагает начать массовое строительство недорогого малоэтажного жилья типа таун-хаузов площадью каждого домовладения до ста кв. метров. Для этого необходимо, считает Александр Романенко, увеличить долю рынка жилья, возводимого по муниципальным или государственным заказам, за счет бюджетных средств готовить инженерную и транспортную инфраструктуру. Для реализации такой программы нужно будет упростить процедуру перевода земель сельхозназначения в другую категорию. Условием получения подготовленных участков должна быть фиксированная цена жилья на выходе. Преимущества получат компании, использующие экономичные технологии строительства. К примеру, стоимость коробки дома по австрийской технологии Velox составляет 200 долларов за кв. метр.
Второй путь, по Романенко,— это создание специальных инвестиционных условий для строительства в черте города жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду (доходных домов). Взамен льготных условий при получении участка инвестор будет согласовывать размер арендной платы с государственными органами. Невысокая рентабельность проекта сдачи в аренду может компенсироваться капитализацией здания и получением здания инвестором в свободное владение через 10 лет. Важный момент: предложение жилья в аренду по невысоким ценам будет сдерживать рост цен на жилье и окажет несомненную поддержку семьям, особенно тем, перед кем у бюджета имеются обязательства. Это молодые семьи, работники здравоохранения и образования, военные.
Примечательно, что на встрече Дмитрия Медведева с представителями российского бизнеса по вопросам реализации важнейшего национального проекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России” была поддержана идея упрощения перевода земель из одной категории в другую. Это, отметил Медведев, коснется и земель, ныне находящихся в федеральной собственности. Кроме того, для реализации нацпроекта государство намерено поддерживать приход на региональные строительные рынки компаний из других регионов. “Без решения проблемы монополизма на локальных рынках никакого прогресса мы достигнуть не сможем, — подчеркнул первый заместитель председателя правительства РФ. — Реализация нацпроекта по жилью во многом зависит от местных властей”. Разумеется, чтобы расчистить русло, которое даст реализации нацпроекта мощный напор и свободный ход, необходимо убрать с этого рынка все ненужные бюрократические барьеры. Ну и нелишне, как кажется многим участникам этого рынка, более четко определиться с понятием “доступное жилье”.
Оригинал
Показать все
))) только сколько доплата то будет?
