Карта с возможностью просмотра каждого района по зонам
Новые «Правила землепользования и застройки в Нижнем Новгороде» разрабатываются с целью создания благоприятных условий для устойчивого развития территорий города, сохранения окружающей среды и объектов историко-культурного наследия. По замыслу авторов, вступление в силу этого нормативного акта позволит также защитить права собственников недвижимости, повысит эффективность землепользования городских территорий, будет содействовать привлечению инвестиций в жилищное строительство и благоустройство города. Кроме того, ожидается, что появление Правил даст новый импульс развитию рынка недвижимости, земельных отношений, а также увеличению налогооблагаемой базы и, соответственно, росту поступлений в муниципальный бюджет.
А пока Нижний Новгород, особенно его исторический центр, остается «зоной рискованного землепользования». Говоря о сложившейся ситуации, эксперты отмечают, что практика регулирования муниципалитетом сферы освоения городских земельных участков входит в противоречие с социально-экономическими потребностями города. Так уж сложилось, что в существующей системе подготовки градостроительной документации не принято указывать четкие и понятные характеристики определенных земельных участков города. В итоге потенциальные инвесторы не имеют информации об особенностях приглянувшегося участка, застройщики не получают гарантированных прав долгосрочного владения землей, а владельцы недвижимости порой не имеют возможности оперативно реагировать на рыночные изменения.
История вопроса
Работа над документом началась около двух лет назад. За основу был взят Генеральный план развития Нижнего Новгорода, утвержденный постановлением Гордумы 23 июня 1999 г. В апреле 2003 г. распоряжением мэра была организована комиссия по созданию Правил земельной застройки. В ее состав вошли представители подразделений городской администрации и государственных органов, регулирующих отношения в сфере землепользования, представители общественных, творческих организаций и бизнес-структур. В июне 2003 г. был проведен конкурс, по итогам которого право на подготовку Правил получили два московских фонда — «Институт экономики города» и «Градостроительные реформы». Предварительно разработчики составили предложения по совершенствованию градорегулирования в Нижнем Новгороде, затем представили концепцию градостроительного зонирования и проект документа в первой редакции. Позднее была сформирована вторая редакция Правил с учетом рекомендаций комиссии.
В настоящее время, по мнению авторов проекта, идет самая активная работа, основная часть которой — сбор замечаний и предложений к Правилам от широкой общественности. «Правила являются открытым и общедоступным документом, — говорит заместитель руководителя Главного управления архитектуры и градостроительства города Марианна Клюйкова. — С материалом, в отличие от всех ранее разрабатываемых градостроительных документов, можно было ознакомиться в процессе его подготовки. Проект уже неоднократно рассматривался представителями общественности и экспертами. Документ станет руководством к действию для потенциальных инвесторов, желающих вложить средства в строительство: они заранее могут получить достоверную информацию о территориях».
Среда обитания
Правила состоят из трех частей: порядка регулирования землепользования и застройки, карт градостроительного зонирования и описания зон с особыми условиями использования территорий и градостроительных регламентов.
Регламенты включают виды разрешенного использования участков с учетом функционального назначения территорий. «По сути, создаются дифференцированные типы среды в зависимости от особенностей освоения территории, что важно в нынешней экономической ситуации, — говорит г-жа Клюйкова. — Формируется налоговый потенциал территории исходя из возможностей будущего, а не только текущего использования. Создаются экономические мотивации к преобразованию и совершенствованию городского землепользования. То есть появляется возможность выбора наиболее эффективного вида использования участка земли и быстрого реагирования на изменение рыночной ситуации».
На карте показано фактическое использование участков земли в Нижнем Новгороде: в общей сложности выделено 34 зоны, объединенные в группы — центральные общественно-деловые и коммерческие зоны, специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками, жилые, производственные и коммунальные зоны и т. д. Для каждой зоны определен перечень объектов, которые могут располагаться в ее пределах. Карта составлена исходя из сложившейся практики современного землепользования, и достаточно беглого взгляда, чтобы увидеть, где наиболее активно скупаются участки под размещение торговых, офисных или досуговых объектов.
По словам Марианны Клюйковой, разработчики приступили к формированию карты градостроительного зонирования после проведенного анализа существующего землепользования. Было, в частности, просчитано, какие территории предпочтительно развивать как жилищные, промышленные и рекреационные. Так, на карте «проявилось» множество участков, которые являются интересными для инвесторов, но, по мнению разработчиков, пока используются крайне неэффективно.
Один из таких участков находится южнее улицы Белинского, вдоль поймы реки Старки. Сегодня здесь располагаются промышленные и коммунальные предприятия. С точки зрения составителей карты, производство на этой площадке не дает хорошей отдачи. Между тем территория характеризуется выгодным географическим положением (близко к центру города), имеет хорошее транспортное обслуживание и может быть превращена в центральную деловую зону с размещением административных зданий, офисов, банков, издательств, редакционных офисов, турагентств и прочих объектов. По предварительной оценке экспертов, увеличение доходности с одного гектара земельного участка при изменении статуса этой площадки увеличится в 6 раз.
Вступление в силу Правил землепользования, и в том числе применение механизма правового зонирования, позволит перепрофилировать участки. Это не значит, что предприятия, расположенные на привлекательных для инвесторов территориях, будут закрыты. Алгоритм действий собственников может быть разным: они смогут выступить в качестве инвесторов для своих территорий, привлечь сторонних инвесторов, продать участки, а на вырученные средства переместить объекты на более дешевые по стоимости площадки в производственных зонах.
«Жизнь сама подсказывает выход из ситуации, — утверждает Марианна Клюйкова, — недаром собственники участков, на которых расположены производственные здания, продают некоторые объекты под офисы и магазины. Но все это осуществляется без правовых оснований: каждый раз приходится получать специальное разрешение в администрации города. Процесс идет стихийно». Принятие Правил позволит направить «стихию» в организованное русло.
«Белые пятна» на карте города
Жилые зоны подразделяются на 8 категорий — зоны смешанной застройки, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной, индивидуальной и т.д. Частично карта просто констатирует факт формирования среды обитания, а некоторые участки, например территории с объектами ветхого фонда, предлагаются для реформирования и реконструкции.
Кроме того, в процессе работы над градостроительным зонированием на карте города образовались «белые пятна» — участки, назначение которых трудно определить без дополнительного, глубокого исследования рынка жилья, так называемые зоны развития жилой застройки. К ним, например, относятся юго-западная часть территории между микрорайонами Кузнечиха и Верхние Печеры, крупный участок земли в районе деревни Новопокровское и др.
В дальнейшем при освоении подобных площадок инвестор сам возьмет на себя исследование рыночного потенциала территории и определит вид жилищного строительства, наиболее востребованный в данном месте.
Алгоритм подготовки участка
Впрочем, вступление в силу Правил землепользования не освободит инвестора от соблюдения градостроительных норм и прав: от необходимости сохранения объектов историко-культурного наследия, которые находятся поблизости, от соблюдения границ санитарно-защитных зон, а также соблюдения прав соседей сопредельных участков.
В Правилах прописаны процедуры предварительной подготовки площадки применительно к различным случаям — будь то новое строительство, возведение зданий с комплексной реконструкцией квартала или формирование земельного участка под объектом, принадлежащим сразу нескольким собственникам. Предусматривается возможность подготовки земельного участка как по инициативе администрации, так и по желанию инвестора (физического или юридического лица).
Если инвестор намерен получить участок под проектирование конкретного здания, ему необходимо провести предварительное формирование земельного участка. Затем он выставляется на конкурс, и в случае проигрыша несостоявшемуся инвестору будет выплачена полная стоимость затрат на подготовку участка.
Администрация может за свои средства сформировать градостроительный проект реконструкции отдельных кварталов с определенными условиями и требованиями по застройке территории и выставить участок на конкурс.
«Наиболее сложная процедура предусматривается для подготовки земельных участков, определенных под реконструкцию существующей застройки, — рассказывает Марианна Клюйкова. — Если речь идет о квартале с разными видами построек, объектов собственности, общественных зданий и многочисленными правами третьих лиц, сначала может быть объявлен конкурс на лучшее градостроительное предложение по реконструкции квартала. Для организации конкурса администрация города готовит предварительный проект инвестиционного договора, в котором указываются сроки, вид использования участка и базовые показатели (максимальная этажность, параметры застройки и прочие «индивидуальные черты» территории), и уже потом проект выставляется на конкурс. По итогам конкурса на основе инвестиционного договора инвестор формирует земельный участок, а затем приступает к его освоению».
В настоящее время, конечно, тоже заключаются инвестиционные договоры на реконструкцию, но без предварительного конкурса на лучшее градостроительное освоение участка. Нововведение, прописанное в проекте Правил, позволит избежать привычных конфликтов застройщиков с областным министерством культуры. «Сегодня заявитель, который претендует на реконструкцию квартала в исторической части города, не всегда информирован о том, какие его ждут проблемы, связанные с сохранением памятников истории и культуры, и какой участок с учетом всех ограничений можно будет осваивать», — констатирует г-жа Клюйкова.
Инвестиционный тупик
Так или иначе, на первое место в Правилах землепользования выступает установление границ земельного участка. «Сегодня мы предупреждаем потенциальных инвесторов о том, что нужно разработать проект межевания участка в границах территории, предназначенной под строительство нового объекта, — говорит Марианна Клюйкова. — При этом зачастую у застройщика возникает вопрос: почему, когда мне предоставляют земельный участок, я должен каким-то образом согласовывать свои действия с владельцами смежных, расположенных по соседству объектов недвижимости».
Такова, например, природа конфликта вокруг участка в квартале улиц Блохиной, Варварской, Володарского и Ошарской. Там сложилась территория с довольно плотной застройкой. Инвестор решил построить новый многоэтажный жилой дом и по своей инициативе сделал проект застройки. Архитектор, выполнивший эту работу, «срезал» всю свободную территорию участков земли, на которых располагаются соседние объекты. В итоге владельцы сопредельных зданий весьма негативно отнеслись к затее нового застройщика, поскольку строительство «впритык» автоматически снижает рыночную стоимость объектов. Проект до сих пор не утвержден, и инвестор не может приступить к реализации задуманного.
Принятие новых Правил, по мнению их разработчиков, позволит избежать подобных ситуаций. «Определение границ — это задача подготовительного этапа, на котором должно проходить согласование с владельцами соседних участков, — утверждает Марианна Клюйкова. — Такую работу могут выполнять любые проектные организации, которые занимаются градостроительным проектированием, или архитекторы, компетентные в вопросах формирования земельных участков». К тому же существуют методики определения границ, и их изучение, по мнению специалистов, не представляет особого труда.
Лучше не торопиться
По оптимистичному прогнозу, в середине лета Гордума уже может принять Правила землепользования, подкорректированные с учетом общественного мнения. Но не исключено, что выход документа в свет несколько затянется.
Тем, кто готовится подать заявку на приобретение прав землепользования, эксперты настоятельно рекомендуют не спешить и дождаться вступления новых Правил в законную силу. А тем, кто уже оформляет земельный участок в собственность, следует ознакомиться с проектом Правил и быть готовым к приведению документов в соответствие с новыми требованиями. То же самое эксперты советуют сделать и счастливым обладателям правоустанавливающих документов на землепользование.
Материал подготовлен на конференции «Актуальные новации и применение жилищного, градостроительного и земельного законодательства РФ», организованной региональным информационным центром «Информ-Плюс» и НОУ «Центр правового содействия ТМ-Сервис».
Анна Глуховская
Подробно на сайте компании Панорама
Показать все
(сайт строился исходя из концепции минимизации использования прокрутки - такой "юзабилитьный" ход).
сам сказал 
так что не отвертишьсИ 
ТО искать будем? 
