|
Риэлтор-SUBARUвод
|
Специалисты полагают, что предпосылок для краха рынка недвижимости пока еще нет. Тем не менее, большинство аналитиков склоняется к тому, что банковский кризис не может не повлиять на рынок недвижимости. На данный момент наблюдается некоторая приостановка цен и снижение уровня спроса.
Общая ситуация
"Взаимосвязь банковского сектора и рынка недвижимости, конечно, существует, - считает Александр Сенаторов, Председатель Совета директоров компании МИАН, - Крупные финансовые структуры всегда были активными игроками на рынке недвижимости в силу того, что этот рынок является одним из наиболее стабильных и выгодных для инвестиций. Однако всего 15-20% девелоперских структур работают по кредитной схеме. Большая часть игроков рынка оперирует собственными и оборотными средствами"
"Прежде всего, необходимо заметить, что весомых предпосылок для краха рынка, который прогнозируют отдельные СМИ, сегодня нет, - считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - Во-первых, тех банков, которые активно инвестировали средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, в списках ненадежных сегодня как раз нет. Во-вторых, некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, скорее всего, будет компенсировано притоком на рынок средств, выводимых из банковского сектора. Более того, кризис наверняка спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли-продажи недвижимости и даже, в долгосрочной перспективе, приток инвестиций в строительство новых объектов. Однако в ближайшее время, вероятно, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится".
"Очевидно, что если нынешний банковский кризис перерастет в общеэкономический кризис, то во многом повторится сценарий 1998 года, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, - Если большинство граждан потеряют из-за банковского кризиса свои сбережения, а также из-за общей стагнации экономики снизятся текущие доходы населения, то уровень цен на недвижимость начнет падать. Это станет результатом заметного снижения платежеспособности населения, а также ухода из данной сферы бизнеса частных инвесторов. Хотя как показал прошлый экономический кризис, снижения цен произойдет не сразу. Новостройки станут дешеветь через месяц-два, вторичное жилье только через полгода.
В условиях локального банковского кризиса, а не кризиса общеэкономического, большинство людей смогут извлечь свои сбережения из банков, хотя доверие к банкам останется подорванным надолго. Текущие доходы населения также заметно не изменятся. И основной проблемой для граждан спустя несколько дней или недель после успешного "спасения" своих денег из банков станет вопрос "Куда же их теперь вложить?" Как показывает практика, для широких слоев населения основным средством для сохранения и приумножения накоплений является приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду или перепродажи. Хорошим примером этого служит 2003 год, когда началось снижение курса доллара. Темпы роста цен на рынке недвижимости подскочили с 1% в месяц до 3%-5% в месяц в зависимости от сезона и находились на этом уровне больше года.
Если же банковский кризис окажется локальным и подорвет доверие только к данному финансовому инструменту, то рынок недвижимости как альтернативный инструмент для сохранения и приумножения средств только выиграет от этого. Подобно развитию ситуации в 2003 году в условиях пошатнувшегося доверия к доллару, в нынешних условиях с конца лета - осени может начаться новый существенный виток роста цен на жилье за счет увеличения количества инвестиционных квартир".
Сколько недвижимости принадлежит банкам?
По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, на сегодняшний день в прямой или "опосредованной" собственности банков имеется определенное количество жилья. На рынке "элитки" - до 5 % от общего количества квартир, всего по рынку жилых помещений - до 10 %. Никакой угрозы эта доля не представляет. По опыту западных стран критическая масса "инвестиционных" квартир составляет 45-50 %. В то же время вывод физическими лицами средств из банковского сектора приведет к повышению спроса на жилье - и эту тенденцию мы уже наблюдаем, хотя спрос на элитные квартиры кратно превышает предложение и без всякого кризиса. Однако на строительную активность, говорит Александр Зиминский, кризис может повлиять негативно, так как большое количество объектов строится с привлечением заемных средств. Увеличение ставок по кредитам и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить строительство и даже привести к приостановлению возведения некоторых объектов. Однако речь идет именно о единичных случаях.
"Сегмент элитной недвижимости, в настоящий момент, в наименьшей степени подвержен влиянию настоящей деятельности банковских структур по наращиванию активов, - считает Андрей Патрушев, PR-директор компании Paul''s Yard, - Безусловно, такие факторы как уровень рентабельности инвестиций в элитные жилые комплексы, а также быстрый оборот средств привлекают финансовые институты. Многие банки пытаются выкупить оптом квадратные метры на нулевом этапе застройки с целью последующей перепродажи. Однако застройщики крайне неохотно идут на это. На рынке практически нет случаев массовой продажи квартир класса premium банкам. Девелоперы в высшей степени заинтересованы в создании единого социального круга жильцов в жилом комплексе. Именно адекватное окружение является основным фактором, который позволяет создать "клубный" дом. В случае продажи профессиональному игроку части квартир, влияние застройщика на позиционирование, ценовую политику и график продаж резко уменьшается. Именно поэтому участие банков в строительстве элитного жилья чаще всего ограничивается открытием кредитной линии или в качестве одного из инвесторов проекта. Более того, банкам выгодно давать кредиты под строительство элитного жилья. Рынок пока что не знает случаев "заморозки" строительства жилых комплексов классов "А" и "В" и это дает хорошие гарантии возвращения кредита. В то же время продажа квартир на этапе застройки позволяет застройщику рассчитаться с банком в самые короткие сроки.
Доля элитных квартир, которые банкам удалось приобрести с целью инвестиций, на сегодняшний день составляет не более 5-7%. Вероятность того, что банки выставят их на продажу крайне низка. Срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке составляет от 3 месяцев до 3 лет, в то время как деньги банкам нужны немедленно. Скорее всего, банки будут использовать другие возможности изыскать необходимые денежные средства, например на рынке ценных бумаг".
Несколько иная ситуация складывается на рынке коммерческих площадей. Значительная доля бизнес-центров принадлежит финансовым группам и холдингам, в составе которых есть банки. Однако за редчайшим исключением это крупнейшие и весьма стабильные компании, основным источником прибыли которых является добывающий сектор, а банки выполняют скорее вспомогательную функцию. Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что продажа недвижимости ради восстановления ликвидности едва ли станет частым явлением, так как реализация объектов сопряжена со значительными временными затратами. Легче продать какие-либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости - считает Максим Жуликов. Однако отдельные случаи реализации коммерческих объектов для закрытия финансовой бреши будут, и собственникам придется идти на некоторые потери. Такие обстоятельства могут привести к некоторому снижению стоимости объектов, появлению "сладких" предложений. Однако спрос на покупку офисных центров продолжает оставаться стабильно высоким и ничто не предвещает его понижения.
По словам Алены Ребарбар, руководителя департамента торговых помещений Penny Lane Realty, кризис может спровоцировать некоторую нестабильность на рынке торговых площадей. Могут быть заморожены некоторые крупные проекты, строящиеся на кредитные средства. Некоторые торговые компании, операции которых вел банк, оказавшийся ненадежным, могут испытывать финансовые проблемы.
Прогноз на ближайшее будущее
"О ценах на недвижимость, сейчас очень трудно говорить о том, какими они будут в скором будущем, - говорит Александр Сенаторов, - Одно можно предположить наверняка, рынок не упадет, и тому есть множество предпосылок. Одна из самых очевидных - все, кто сейчас "сбежал" от банковского кризисы будут рассматривать вложение в недвижимость как безопасный альтернативный актив. Пока я вижу 2 варианта развития: первый - ситуация в банковской сфере стабилизируется, и в таком случае цены пойдут вверх. Это, возможно, произойдет уже в начале осени. И второй вариант - в случае ухудшения макроэкономической ситуации цены могут стабилизироваться на определенный срок, после возможно будут продолжать расти".
Различные сегменты рынка по-разному реагируют на банковский кризис, считают специалисты Penny Lane Realty. Если жилье может подорожать вследствие массового вывода средств физических лиц из банковского сектора, то рынок коммерческих помещений, вероятно, продемонстрирует некоторое снижение цен, сопровождающиеся ростом количества сделок купли-продажи. Это объясняется увеличением предложения при стабильном объеме спроса.
"Парадокс заключается в том, что, по мнению многих экспертов, сегодняшнее положение на рынке банковских услуг с большой долей вероятности вызовет резкий скачок спроса на недвижимость со стороны юридических и физических лиц. В течение последних двух недель клиенты банков активно переводят свои денежные средства в наличность. Безусловно, деньги - это самый ликвидный товар, однако он менее надежен, чем готовый продукт. После кризиса 1998 года Россия не доверяет наличности, финансовым институтам и ценным бумагам. В то же время недвижимость характеризуется самыми низкими показателями в области инвестиционных рисков и достаточно высокими показателями доходности. Высвободившаяся денежная масса будет искать применения и можно с большой долей уверенности говорить о том, что именно в недвижимости люди будут искать способы сохранения своих капиталов", - утверждает Андрей Патрушев.
|
Показать все
